共有持分（共有名義）の不動産トラブルで
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不動産を売却するのには、税金がかかります。
それは共有名義の不動産でも例外ではなく、売却によって利益が出た場合には確定申告が必要です。
今回は、共有名義の不動産を売却する際にかかる税金やその計算方法など、税金に関わる様々な情報をお伝えします。

共有名義の不動産売却にかかる税金一覧

共有名義の不動産を売却した場合、かかる税金は3つに大別されます。
一覧にすると以下の通りです。

1.譲渡所得税や住民税
2.登録免許税
3.印紙税

それぞれの税金が指すものについて、順に確認していきましょう。

1.譲渡所得税や住民税

譲渡所得税や住民税は、不動産の売却によって利益が出た場合にかかる税金です。
売却金額から、不動産を取得するのにかかった費用（以前の購入費）と売却するのにかかった費用（売却時の仲介手数料など）を合わせた金額を差し引くことで算出できます。
不動産を所有していた期間に応じて税率が変わるのが特徴です。
少し複雑なので、詳しい計算方法は次の見出しでご紹介します。

2.登録免許税

登録免許税は、不動産の抵当権を抹消する手続きにかかる税金です。
不動産の売却では名義を変更する手続きが必要になりますが、こちらは買主が負担しますので、売主は負担する必要がありません。

抵当権の抹消にかかる税金は、不動産1件につき1,000円。
土地と建物の両方を売却した場合には、2件と換算されて2,000円になります。

3.印紙税

印紙税は、不動産の売買契約書を作成する際にかかる税金です。
不動産の売却価格によって税額が変わります。
一部を取り上げると、以下のように税額が変化します。

・500万円以下：1,000円
・1,000万円以下：5,000円
・5,000万円以下：10,000円
・1億円以下：30,000円

印紙税は買主と売主で折半することが多いです。
お互いに保管するために2部作成するので、上記の金額をそれぞれ出し合うことになるでしょう。
ただし一通契約の場合は1部の印紙税を買主と売主で折半します。

税金の計算方法

ここでは、共有名義の不動産を売却する際にかかる税金の中でも、特に複雑な譲渡所得税や住民税の計算方法をご紹介します。

まずは譲渡所得税から計算してみましょう。
譲渡所得税は、譲渡所得(不動産売却によって発生した利益)にかかる税金です。
そのため、税金を算出するためには譲渡所得を明らかにする必要があります。

譲渡所得=売却金額-(取得費用+売却費用)

売却金額：実際に買主と合意した金額
取得費用：不動産を取得（購入）した際にかかった金額
売却費用：売却する際にかかった金額（登録免許税・印紙税・仲介手数料など）

取得費用は、過去に不動産を購入した際の売買契約書が残っていれば、そちらから確認できます。
もしない場合は、不動産会社に問い合わせるか、売却金額の5％を取得費として計算しましょう。

上記の計算式で譲渡所得が算出できたら、税率を乗じます。
税率は不動産の所有期間によって変わるため、以下を参考にしてください。

・所有期間5年以上：15％
・所有期間5年未満：30％

住民税の場合は、税率は以下のように変化します。

・所有期間5年以上：5.315％(復興特別所得税0.315％)
・所有期間5年未満：9.63％(復興特別所得税0.63％)

ここで注意しておきたいのは、所有期間は不動産を売却した年の1月1日時点で計算されるということです。
もし2018年6月に取得した不動産を2023年の3月に売却した場合、所有期間は4年7ヶ月になるため、税率は30％と9.63％が適用されます。
所有期間の計算だけ押さえていれば、譲渡所得税や住民税は簡単に算出できます。

利益が出たら各共有者それぞれで確定申告を

もしも共有名義の不動産で売却益が発生したら、各共有者それぞれで確定申告を行わなければなりません。
代表者が1人行えば良いわけではない点に注意してください。

確定申告は、2月中旬〜3月中旬の1ヶ月の間で行います。
必要な書類は以下の通りです。

・確定申告書
・源泉徴収票
・不動産売買契約書
・仲介手数料の領収書(不要な場合有)
・売却した不動産の登記簿謄本

確定申告書の取得方法は、税務署でもらう・国税庁のHPからダウンロードする・郵送でもらうの3つです。
お好みの方法で準備をしてください。

登記簿謄本は、法務局のHPからオンラインで申請する・現地で申請するの2つの方法で用意しましょう。

確定申告の提出は、税務署にて行います。
直接持参するのも良いですが、消印を提出日にして郵送するのも選択肢の1つです。

現地に行く時間が取れない場合には、国税庁が提供するe-Taxを活用することをおすすめします。
マイナンバーカードや電子証明書が必要になりますが、ネット上で全ての手続きが完了する便利な機能です。

まとめ

共有名義の不動産でも、基本的に行うことは単独名義の不動産売却と変わりません。
かかる税金は3つに大別され、それぞれ計算方法が変わってくることに注意してください。
また、共有名義の不動産で売却益が発生した際には、共有者それぞれが確定申告を行う必要があります。
共有名義の不動産で何かお困りのことがありましたら、共有不動産のプロである当社にご相談ください。