共有持分（共有名義）の不動産トラブルで
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「土地の共有名義はトラブルの元になる」と耳にしたことがある方は決して少なくないでしょう。
これは、少しの状況変化でメリットがデメリットになってしまう危うさが共有名義にあるためです。
可能であればそもそも共有名義にしないことが勧められますが、相続などでは難しい場合もあるでしょう。
そこで今回は、土地の共有名義における基礎知識や共有名義を解消する方法をご紹介します。

土地の共有名義の基礎知識｜少しの状況変化がトラブルの元

共有名義とは、1つの土地を複数人で所有している状態を指します。
共有名義の土地を公平に利用するために、共有者にはそれぞれ制限がかかります。
現状を維持するための行為(修理や修繕)は特に問題ありませんが、管理行為や変更行為には他の共有者の同意が必要です。

管理行為は土地を利用したり、改良したりする行為のことです。
例えば土地を他人に貸すなどの行為が含まれます。
管理行為を行うためには、共有者の持分が過半数を占めていれば行うことが可能です。

変更行為は、土地の性質や形状を変える行為のことです。
例えば、土地を売却するなどの行為が含まれます。
変更行為を行うためには、共有者全員の同意が必要です。

こうした背景から、共有名義の土地をめぐって意見が食い違った際に揉め事になったり、共有者同士の関係が悪くなったりするリスクがあり、少しの状況変化がトラブルの元となる特徴があります。
共有者同士が平等であるためには必要な規定ですが、こうした火種となりうるため、可能であれば共有名義は避けるのがおすすめです。

土地の共有名義を解消する方法

それでは、土地の共有名義を解消するにはどうしたら良いのでしょうか。
主な方法は6つに分類されますので、1つずつ順にご紹介します。

1.土地を売却する
共有者全員の同意がもらえれば、土地を売却することで共有状態を解消できます。
売却によって得られた利益は、共有持分に応じて分配すると良いでしょう。
全員の同意が必要であるという前提はありますが、共有名義の解消方法としては最も理想的な形です。

2.自身の持分を他の共有者に売却する
こちらは「持分移転」と呼ばれる方法ですが、自身の持分を他の共有者に売却することで共有状態を解消します。
土地を売却するのに反対された場合は、反対者に持分を買い取ってもらうのも1つの手段です。
相場を確認して、適正な価格で売却しましょう。

3.自身の持分を第三者に売却する
自身の持分のみであれば、第三者に売却することも可能です。
相場よりもかなり低い売却価格になっても構わないのであれば、1つの選択肢として考えておくのも良いでしょう。
ただ、他の共有者にとっては第三者と共有状態になる結果に繋がるため、事前に相談してから行うのがおすすめです。

4.他の共有者の持分を買い取る
2つ目の方法とは反対で、他の共有者の持分を買い取ることで、自身1人だけの所有物とする方法です。
単独名義となった土地を活用する計画があったり、十分な資金力があったりする場合には有効な方法といえます。

5.持分を放棄する
こちらは売却とは異なり、持分を「放棄」してしまう手段です。
放棄された持分は、持分割合に応じて他の共有者に分配されます。
持分の放棄は他の共有者の承諾や同意がいらず、トラブルとなることも少ないのが特徴です。
そのためには「持分放棄を登記原因とする所有権移転登記」が必要になる点に注意してください。

6.分筆
分筆とは1つの土地を分割し、それぞれに所有者を配置することで、単独名義にする方法です。
1つの土地に複数の所有者がいる共有状態ではなく、複数の土地に1人1人所有者がいる状態になり、共有状態を解消できます。
ただ、土地の形状や方角などを加味すると均一に分割するのは難しく、分割方法で揉めてしまう可能性は否定できません。

そもそも共有名義の土地を所有しないためには

ここまで共有名義のリスクや共有名義を解消する方法をお伝えしましたが、そもそも共有名義の土地を所有しないためにはどうしたら良いのでしょうか。
ここでは、相続で共有名義の土地を所有する結果に繋がってしまうケースにおいて、対策方法をご紹介します。

相続では必ず相続人同士で遺産分割協議を行います。
その際に合意できそうなのであれば、換価分割・代償分割の2つを検討しましょう。

換価分割とは、土地を売却して現金を分ける方法です。
現金は相続者全員に共通した価値の指標があり、平等に分配できるメリットがあります。
特に反対者がいないのであれば、換価分割を選択するのがおすすめです。

代償分割とは、相続人の内の1人が土地を相続して、他の相続人に相続分に応じた金額を支払う方法です。
土地を利用したい相続人がいるのであれば、この方法が有効な選択肢となります。
土地を相続する人にはある程度の資金力が求められるため、慎重に検討しましょう。

まとめ

土地の共有名義は、少しの状況変化でトラブルの元となる危うさがあります。
トラブルに巻き込まれないためには、共有状態を解消するのがおすすめです。
まだ所有していない状態なのであれば、所有しないで済む方法を模索しましょう。
共有名義でお困りのことがありましたら、共有不動産のプロである当社にお任せください。