共有持分(共有名義)の不動産トラブルで
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COLUMN

  • 土地を共有名義にするメリットとデメリットとは?

不動産購入や相続は、多くの方にとって一生に一度か二度の大きな決断です。
立地や価格なども重要ですが、名義についても十分考える必要があります。
そこで、不動産の名義において、共有名義という選択肢があることをご存知でしょうか。
この記事では、共有名義の概念、土地を共有名義にするメリット・デメリットについて解説します。

共有名義とは?

1.共有名義の基本概念

共有名義とは、一つの土地や不動産を複数人で所有する状態を指します。
共有名義の状態では、各所有者は持分に応じた権利を有するため、売却や利用には全員の同意が必要となります。
例えば、夫婦で一軒家を購入した場合や、兄弟で相続した土地などが、この共有名義に該当します。

2.共有名義の多様な形態

共有名義は、単に「複数人で所有する」というだけでなく、その形態も多様です。
持分が半分ずつである場合、三分の一ずつである場合、といった具体的な持分によっても、その後の取引や利用が大きく変わる可能性があります。
また、持分によっては、一方が多数派となり、その人の意見が優先されるケースも考えられます。

3.共有名義のリスクと注意点

共有名義には確かに便利な側面がありますが、その一方でリスクも無視できません。
特に、共有者が多い場合や、共有者同士の信頼関係が希薄な場合は、後々トラブルの元になることも少なくありません。
売却や利用に関する全員の合意が必要なため、一人でも反対する者がいれば、自分の希望が通らない可能性も高いのです。

土地を共有名義にするメリット

共有者全員の合意が必要であることに関してはトラブルに発展するリスクがありますが、一方で共有名義にするメリットも存在します。

1.住宅ローンの柔軟性が高まる

共有名義で土地や不動産を所有する最大のメリットの一つは、高額な住宅ローンが組みやすくなる点です。
単独名義と比較して、共有名義ではローン契約者それぞれの収入が合算され、その結果、より多くの資金を借り入れられるようになります。
例えば、夫婦で年収が合計800万円であり、単独名義では最大で4800万円のローンが可能である場合、共有名義では最大で7600万円のローンが可能となります。

2.税制上の優遇措置を受けられる

税金に関する優遇も、共有名義のメリットの一つです。
住宅ローン控除という制度は共有名義人それぞれに適用できるため、毎年支払う所得税や住民税を低く抑えられます。
ただし、この節税効果がどれだけ見込めるかは、共有者それぞれの年収によって異なるため、事前に専門家の意見を求めて確認することが重要です。
また、土地売却時には3000万円の特別控除を共有者それぞれに適用できるため、譲渡所得税を低く抑えられます。

3.相続がスムーズに進む

共有名義は、相続においても一定のメリットを提供します。
特に、法定相続分に基づいて共有名義で相続登記を行うことで、相続人同士の納得感が高まる可能性があります。
このようにして、遺産分割協議がスムーズに進むケースもあるのです。

土地を共有名義にするデメリット

土地を共有名義にするメリットには相続がスムーズに進むという点も挙げられました。
しかし、最初にも解説した通り、共有者との合意形成の観点でデメリットも存在するのです。

1.売却や管理の自由度が制限される

共有名義の土地や不動産では、売却や管理行為に制限がかかることが多いです。
共有者全員の同意が必要な場合が多く、そのためには時間と労力がかかります。
特に、賃貸等の活用を考えている場合、過半数の同意が必要となるため、計画が希望通りに進まない可能性もあります。

2.共有者が増えるリスク

一人が亡くなった場合、その人の相続人が新たな共有者となり、さらにその人が亡くなると、共有者が増え続ける可能性があります。
共有者が増え続けることで合意形成はさらに難しくなり、将来的に土地や不動産の管理が困難になる可能性が高いです。

3.知らない人との共有が発生する可能性

共有名義の土地や不動産では、共有者が自分の持分を第三者に売却できます。
その結果、知らない人との共有が発生する可能性があり、それが原因でトラブルが起きることも考えられます。
また、土地を勝手に使用されることも考えられるため、注意が必要です。
共有名義の土地や不動産には、確かに多くのメリットがありますが、それと同時にデメリットも無視できないものがあります。
このようなメリットとデメリットをしっかりと理解し、自分自身の状況に最も適した選択をすることは、名義の問題だけではなく後悔しない土地選びにもつながります。

まとめ

土地を共有名義にすることは、住宅ローンの柔軟性や税制上の優遇、相続のスムーズさなど、多くの利点があります。
その一方で、売却や管理の自由度が制限される、共有者が増えるリスク、知らない人との共有が発生する可能性など、さまざまなデメリットも存在します。
そのため、最終的には、専門家の意見も取り入れながら、慎重に判断することが重要です。
当社でも共有名義の不動産についての相談を承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。

編集者

【監修】共有持分サポート
【監修】共有持分サポート
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