共有持分（共有名義）の不動産トラブルで
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共同名義の不動産であっても、売却において利益が発生したのであれば、”確定申告”が必要になります。
共同者の誰かがまとめて申告すれば良いわけではなく、個々人それぞれで行わなければならないため、注意が必要です。
今回の記事では、共同名義の不動産を売却した際の確定申告について解説します。
損益が発生した場合の確定申告についても触れますので、最後までご覧ください。

共同名義の不動産を売却したときの確定申告で押さえておくべき3つのポイント

1.税金は不動産の所有期間によって変わる
不動産を売却した際に利益が発生すると、譲渡所得税が発生します。
譲渡所得税とは、所得税と住民税（復興特別所得税）の2つを総称した名称です。
これら2つの税率が、共同名義の不動産を所有していた年数によって変化してくることに注意してください。

所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」扱いになり、所得税が30%・住民税が9%の税率になります。
所有期間が5年を超える場合には「長期譲渡所得」扱いになり、所得税が15％・住民税が5％になります。

所有期間は、不動産を取得した日付から売却した年の”1月1日”時点で換算しましょう。
そのため、例えば2018年の7月1日に取得した不動産を2023年の12月1日に譲渡した場合、実質的な所有期間は5年5カ月になりますが、”1月1日時点”だと5年未満になります。
実質的な所有期間とは誤差が生じることが多いため、特に所有期間が4〜6年程度に当てはまる場合には税率を間違えないよう注意が必要です。

2.確定申告は共同者それぞれで行わなければならない
冒頭でもご紹介しましたが、確定申告は共同者それぞれで行う必要があります。
確定申告は所得を申告するもののため、不動産ごとにまとめて申請することはできないのです。
持分割合に応じて配分された金額、売却にかかった諸々の費用を換算し、個人で申告を行いましょう。

3.他の所得とは合算しない
不動産を売却した際の所得は「分離課税」に分類され、単独で申告する必要があります。
つまり、例えば事業所得のような他の所得と合算して計算してはなりません。
譲渡所得の内訳書の記入も必要になるため、注意してくださいね。

確定申告の手順

確定申告を行う時期

確定申告の提出期間は、原則2月16日から3月15日の1カ月間と決められています。
特殊な事情がない限り延長されることはないため、早めに行っておくと安心です。

確定申告で必要な書類

確定申告で必要な書類は、フォーマットが定められていることがほとんどです。
国税庁のHPからダウンロードするか、もしくは税務署の窓口で発行してもらうかなどして、書類の準備をしましょう。

・確定申告書B
・確定申告書第三表（分離課税用のもの）
・譲渡所得の内訳書

以下は、ご自身で準備が必要な書類です。

・源泉徴収票
・売買契約書のコピー
・不動産仲介を依頼した場合は、仲介手数料の領収書のコピー
・不動産の登記簿謄本（法務局で申請・オンラインで取得）

特に領収書は紛失してしまうケースが多いため、確実に保管できるよう配慮が必要です。

確定申告の方法

1.必要書類を準備する
前述にてご紹介した必要書類を準備します。
登記簿謄本などの特殊な書類は、入手できるまでに1〜2週間程度かかる場合もあるため、早めに進めておくと安心です。

2.確定申告書へ記入する
準備した確定申告書Bに必要事項を記入します。
画面の案内に従って入力してください。

3.提出する
作成が完了した確定申告書を、郵送もしくは税務署へ持参して提出します。
オンライン（e-Tax）の場合はそのまま画面上で提出を済ませてください。

売却で損失が発生した場合の確定申告

ここまで、売却において利益が発生した場合に必須な確定申告についての概要をお伝えしましたが、一方で損失が発生した場合は確定申告が必要なのでしょうか。
最初に申し上げておくと、損失が発生した場合は税金も0になるため、確定申告は原則必要ありません。
しかし、確定申告を行えば、その年の所得と相殺して所得税や住民税を減税できる可能性があります。
減税が可能であるかは適用される特例に定められている要件によって変わってくるため、注意してください。

損失が発生した場合は、以下の2つの特例を利用できます。
・特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
・マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
どちらも「マイホーム」を売却した際に適用できる特例で、それに買い替えが伴うか否かで種類が変わります。

損益通算とは、売却した年の所得と相殺して所得税や住民税を減税することです。
ただ、損益の額によっては売却した年の所得よりも大きく、その年だけで相殺しきれない場合もあるでしょう。

その場合において翌年以降も繰り越して相殺することを「繰越控除」といいます。
繰越控除は最長3年間まで繰り越せるため、売却した年から4年間は所得税や住民税を減税できますよ。

どちらの特例でも条件を満たしていなければなりませんが、損失が発生しても経済的負担を大きく減らせるはずです。
確定申告は必要ないと決めつけず、ご自身の今回の売却が要件を満たしているかをぜひ確認してみてください。

まとめ

共同名義の不動産を売却した場合でも、利益が発生したのであれば必ず確定申告を行わなければなりません。
税率が所有期間によって変わることや申告期間・必要書類の準備に注意して、早めに行っておきましょう。
もし損失が発生したとしても、所得と相殺することで税負担を減らせる可能性があります。
事前に条件を満たしているかを確認し、賢く活用しましょう。

編集者

【監修】共有持分サポート

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