共有持分（共有名義）の不動産トラブルで
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マンション特有の「区分所有」と「共有持分」の違いはどういうことだろう？や権利関係の不明瞭さなど疑問に思うことは多いかと思います。
今回は、マンションの共有持分、区分所有の意味の違いや共有持分の確認方法、そして共有持分で所有する際の注意点について、分かりやすく解説します。

マンションの共有持分についての基礎知識

共有持分とは何か

共有持分とは、一つの不動産を複数の人が所有する際に、各人が持つ所有権の割合のことです。
例えば、2人で等しく所有する場合はそれぞれ1/2、3人で等しく所有する場合はそれぞれ1/3の共有持分となります。
これは、不動産の物理的な分割ではなく、権利の割合を表しています。

共有持分が発生する要因と持分割合

ケース①
要因：夫婦や親子でペアローンを組んで購入
割合：購入時の出資割合やローン負担によって決定されます。

ケース②
要因：1つの不動産を複数の相続人で相続した
割合：遺産分割協議で話し合った割合や各相続人の法定相続分に基づいて決定されます。

一般的に発生する要因は上記のケースが多いですが、その他にも要因はあります。

区分所有との違い

共有持分と区分所有は、不動産の所有形態が大きく異なり、権利内容も異なります。

共有持分：一つの不動産全体を複数人で所有する形態
区分所有：マンションなどの建物が複数の区画（専有部分）に分かれ、各区画を所有する形態

区分所有の場合、各所有者は専有部分の所有権に加え、共用部分（廊下・エレベーターなど）の共有持分も持ちます。
また、区分所有建物には敷地権が付随し、建物と敷地は一体として扱われます。
分譲マンションの所有とは、「専有部分の区分所有権」「共用部分の共有持分権」「敷地権・敷地利用権」の権利を持っていることになり、また売却の際は3つを切り離して行うことはできません。
例えば、共有名義で夫婦1/2ずつの持分割合で10戸ある分譲マンションの1戸を購入した場合、以下の割合となります。

専有部分：持分割合、夫婦で各1/2ずつ
共用部分：持分割合、夫婦で各1/20ずつ
敷地部分：持分割合、夫婦で各1/20ずつ

共有持分の確認方法

登記簿による確認方法

共有持分は、法務局で取得できる登記簿（登記事項証明書）で確認できます。
登記簿には、不動産の所有者、共有持分割合などが記載されています。

固定資産税納税通知書による確認方法

固定資産税納税通知書にも、共有持分割合が記載されている場合があります。
ただし、全ての自治体で記載されているわけではありません。

共有持分割合によりできる行為

物件の売却や大規模な修繕：共有者全ての同意が必要

共有物件の売却や、大規模な修繕（例えば、建物の全面改装や構造変更）は共有物全体に関わる重要な決定事項です。
このような行為は、共有者全員に大きな影響を及ぼすため、共有者全員の同意が必要です。
一人でも同意しない共有者がいれば、これらの行為は実行できません。

賃貸借契約やリフォーム：共有者の過半数の同意が必要

賃貸借契約の締結やリフォームは、共有物の利用や管理に関する事項です。
これらは比較的軽微な変更や一時的な利用に該当するため、共有者の持分割合が過半数を超える同意があれば実行可能です。
ただし、過半数の同意があればよいものの、少数派の共有者が不満を持つ場合もあるため、配慮が必要です。

自身の持分の売却：共有者の同意不要

共有者は、自身が所有する持分（持ち分）を単独で売却する権利があります。
この行為は、他の共有者の同意を得る必要はありません。
つまり、持分は個々の所有権として認められ、自由に処分できます。
ただし、持分を売却した場合、新たな買主が共有者となるため、共有物の管理や意思決定において新しい共有者との調整が必要になります。

共有持分で所有する際のリスク

不動産を売却したいが共有者の同意が得られない

共有者同士での話し合いがまとまらず、売却もできず税金の支払いだけ発生しているといった状態になる場合もあります。
また、共有者が離婚相手や相続による遠縁の親戚の場合、連絡を取るのが難しい相手と連絡を取り続けないといけない可能性もあります。

権利関係の複雑化

共有者が亡くなった場合、共有持分も相続され、放置をしていると細分化されていき、共有者が誰か分からなくなり管理が困難になる場合もあります。

税金の支払いや共有者のローン延滞の支払い請求

固定資産税や維持管理費は持分割合に応じて支払い続ける必要があります。
また、住宅ローンを申請している場合、共有者の支払いが滞った場合、片方の共有者へ支払いの請求が回ってきます。

まとめ

マンション特有の「区分所有」を説明しました。
また、共有名義で購入した際の共有持分の割合、権利関係、扱いの注意点などを理解することは、トラブルを回避し、円滑な不動産取引を進める上で非常に重要です。
共有状態を解消したい場合は、売却や共有分割請求、自身の持分の売却など検討できますが、最適な方法を選択することが大切です。
当社では共有不動産の持分売却を専門としています。
持分売却の際はお気軽にご相談ください。

編集者

【監修】共有持分サポート

不動産の共有名義による「相続」「離婚」「相続後」などの親族間トラブルを抱えている方は共有持分サポートへ。当社では弁護士、司法書士、不動産鑑定士、税理士などの専門分野のスタッフが共同で問題解決のために取り組むことで、素早い対応が可能となっております。
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