共有持分（共有名義）の不動産トラブルで
お困りの方は共有持分サポートへ

引っ越しや結婚など、人生の転機には様々な手続きが伴います。
その中に、意外と忘れられがちで、後々大きな問題につながる可能性のあるものがあります。
それは、不動産の住所や氏名変更登記です。
近年、所有者不明土地問題の深刻化を受け、この登記は2026年4月1日から義務化されることになりました。

この変更は、どのような影響を与えるのでしょうか？
そして、今後、どのような行動をとるべきなのでしょうか？
今回は、住所等変更登記義務化について、分かりやすく解説します。

住所等変更登記義務化とは？

義務化の背景と目的

近年、所有者不明の土地が増加し、社会問題となっています。
その原因の一つに、不動産の所有者である登記名義人の住所や氏名の変更を、登記簿に反映しないケースが多いことが挙げられます。
所有者不明土地は、土地の有効活用や災害時の対応を困難にするため、その解消が急務となっています。
そのため、住所等変更登記を義務化することで、登記簿情報の正確性を高め、所有者不明土地問題の解決に繋げることが目的です。

対象となる不動産

この義務化の対象となるのは、所有するすべての不動産です。
土地、建物、マンションなど、所有形態を問わず、登記名義人の住所や氏名に変更があった場合は、すべて変更登記を行う必要があります。

義務化の具体的な時期

住所等変更登記の義務化は、2026年4月1日から施行されます。
これは、住所や氏名に変更があった日から2年以内に登記申請をしなければならないことを意味します。
すでに変更があったにも関わらず、未登記の不動産をお持ちの方は、2028年4月1日までに手続きを完了させる必要があります。

変更登記の手続き方法

必要な書類と準備

変更登記に必要な書類は、大きく分けて登記申請書と本人確認書類です。
登記申請書は法務局のウェブサイトからダウンロードできますが、複雑なため、司法書士に依頼する方も多いです。
本人確認書類としては、住所変更の場合は住民票または戸籍の附票、氏名変更の場合は戸籍謄本が必要となります。
また、不動産の所在地を管轄する法務局を事前に確認しておく必要があります。
過去に何度も住所変更をしている場合は、住所の変遷を証明する追加書類が必要になる可能性もあります。

登記申請の方法

登記申請は、所有不動産の所在地を管轄する法務局で行います。
窓口に直接出向いて申請する方法と、郵送で申請する方法があります。
郵送の場合は、必要書類をすべて揃えて書留郵便で送付します。
返信用封筒を同封し、「不動産登記申請書在中」と朱書きすることを忘れずに。
オンライン申請も可能ですが、専用のソフトウェアが必要となる場合があります。

費用と手続き期間

登記申請には、不動産1件につき1,000円の登録免許税が必要です。
これは、収入印紙を購入して申請書に貼付します。
その他、住民票などの取得費用も必要です。
手続き期間は、申請方法や法務局の状況によって異なりますが、概ね1週間から10日程度です。

罰則と不安解消への対応

過料の金額と対象

正当な理由なく、期限内に変更登記を申請しなかった場合、5万円以下の過料が科せられます。
「正当な理由」の具体的な定義は今後明確化される予定ですが、病気や災害など、やむを得ない事情による遅延は考慮される可能性があります。

未登記時のリスクと対策

未登記のまま放置すると、所有権の証明が困難になる、相続手続きが複雑になる、土地の売買や担保設定ができないなどのリスクがあります。
また、何らかの事情で所有する土地の情報が法務局に伝わらない場合、所有者不明土地として扱われる可能性があります。
対策としては、期限内に変更登記を行うことが最も重要です。

専門家への相談方法

登記手続きは複雑で、書類の準備や申請方法に不安を感じる方も多いでしょう。
そのような場合は、司法書士などの専門家に相談することをお勧めします。
司法書士は、手続き全般を代行してくれるだけでなく、不明点の解消や適切なアドバイスも提供してくれます。
初回相談が無料の司法書士事務所も多くありますので、まずは相談してみることを検討してみましょう。

まとめ

2026年4月1日から、不動産の住所等変更登記が義務化されます。
変更があった日から2年以内に申請しないと、5万円以下の過料が科せられる可能性があります。
すでに変更があった方、これから変更がある方も、期限内に手続きを行うことが重要です。
手続きに不安がある場合は、司法書士などの専門家に相談しましょう。
未登記によるリスクを理解し、適切な対応を取ることで、将来的なトラブルを回避することができます。

忘れがちな手続きですが、将来を守るためにも、ぜひ早めに行動を起こしましょう。
職権登記制度も導入されますが、個人情報の観点から、必ずしも自動的に登記が行われるとは限りません。
そのため、自ら手続きを行うか、専門家に依頼することで、確実に登記を完了させることが重要です。

編集者

【監修】共有持分サポート

不動産の共有名義による「相続」「離婚」「相続後」などの親族間トラブルを抱えている方は共有持分サポートへ。当社では弁護士、司法書士、不動産鑑定士、税理士などの専門分野のスタッフが共同で問題解決のために取り組むことで、素早い対応が可能となっております。
本社を置く大阪だけではなく、全国エリアをカバーしており、これまでも遠方にお住まいのお客様の問題解決を数多く対応させていただいた実績がございますので、どなたでもお気軽にご相談下さい。

最新の投稿

• 2025年8月14日登記コラム不動産所有者必見！住所等変更登記義務化への対応策
• 2025年7月29日登記コラム不動産所有者必見！2026年4月の住所変更登記義務化-手続き方法と罰則について-
• 2025年7月13日共有持分コラム親族と共有名義不動産・認知症によるリスクと解決策
• 2025年6月29日共有持分コラム共有名義人が自己破産したら他の共有者への影響はどうなる？リスクと軽減策を解説！