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2026年4月、不動産の住所等変更登記が義務化されます。
これまで任意だった手続きが義務となることで、多くの不動産所有者にとって新たな課題が生まれるでしょう。
登記の遅れは、思わぬペナルティにつながる可能性も。
この変更によって何が変わるのか、具体的にどのような手続きが必要なのか、不安を感じている方も多いのではないでしょうか。
今回は、2026年4月からの住所等変更登記義務化に関する情報を網羅的にまとめ、スムーズな手続きと罰則回避のための情報を提供します。

2026年4月からの住所等変更登記義務化

住所等変更登記義務化の概要

2026年4月1日より、不動産の所有者は、住所や氏名・名称の変更日から2年以内に変更登記を行うことが義務化されます。
また、義務化前の変更も対象です。
義務化前に変更があった未登記の不動産をお持ちの方は、2028年3月31日までに手続き完了させる必要があります。

住所等変更登記義務化に至った背景

これは、相続登記義務化に続く措置で、所有者不明土地問題の解決や、不動産取引の円滑化を目的としています。
長年放置されたままの登記情報により、所有者の所在が不明となり、土地の売買や活用が滞る、相続手続きが複雑化する、また災害時の対応が困難になるといった問題が社会問題化していました。
この状況を改善するために、所有者情報の正確性と時事性を確保する必要があると判断され、今回の義務化に至ったのです。

対象となる不動産と所有者

この義務化は、個人・法人を問わず、すべての不動産所有者に適用されます。
所有する不動産の種類（土地、建物など）を問わず、住所や氏名・名称に変更があった場合は、すべて登記の対象となります。
法人の場合は、本店所在地や名称の変更も対象となります。

住所等変更登記の手続き方法

必要書類と準備

変更登記に必要な書類は、大きく分けて登記申請書と本人確認書類です。
登記申請書は法務局で入手するか、法務局のウェブサイトからダウンロードできます。
本人確認書類は、住所変更の場合は住民票、氏名変更の場合は戸籍謄本が必要となります。
過去に転居を繰り返している場合は、戸籍の附票や住民票除票などの追加書類が必要となる場合があります。
これらの書類は、全て原本もしくは法務局で認められた写しである必要があります。

登記申請の方法

登記申請は、不動産の所在地を管轄する法務局で行います。
窓口に直接出向いて申請する方法と、郵送で申請する方法があります。
郵送の場合は、必要書類をすべて揃えて書留郵便で送付します。
返信用封筒を同封し、「不動産登記申請書在中」と朱書きすることを忘れずに。
オンライン申請も可能ではありますが、パソコンでないと申請が出来なかったり、専用のソフトウェアが必要であったりと実際の利用はかなり複雑なため、パソコン操作に知識がある方でないと難しい可能性もあります。

費用と手続き期間

登記申請には、不動産1件につき1,000円の登録免許税が必要です。
これは、収入印紙を購入して申請書に貼付します。
その他、住民票などの取得費用、郵送で申請する場合は、郵送料や返信用の切手代も必要です。
手続き期間は、申請方法や法務局の状況によって異なりますが、概ね1週間から10日程度です。

スマート変更登記の活用

「スマート変更登記」とは、事前に必要な情報を法務局に提出しておくことで、住所変更があった場合に法務局が職権で変更登記を行う制度です。
個人は「検索用情報」（生年月日など）、法人は「会社法人等番号」を提出します。
これにより、自身で申請手続きを行う必要がなくなるため、手続きの簡素化に繋がります。
ただし、海外居住者や会社法人等番号のない法人は、この制度を利用できません。

罰則と過去の住所変更への対応

義務違反時の罰則内容

正当な理由なく、期限内に変更登記を申請しなかった場合、5万円以下の過料が科せられる可能性があります。
「正当な理由」の具体的な定義は、法務省の住所等変更登記の義務化特設ページに詳しく記載されていますが、病気や経済的困窮など、やむを得ない事情による遅延は考慮される可能性があります。

過去の住所変更手続きの確認

2026年4月1日以前に住所変更があり、未登記の場合は、2028年3月31日までに登記を行う必要があります。
この期限内に登記すれば、過料は科されません。
過去の住所変更を改めて確認し、未登記の物件があれば、早急に手続きを進めることが重要です。

未登記物件への対応

未登記物件を放置すると、過料だけでなく、所有権の証明が困難になる、相続手続きが複雑になる、土地の売買や担保設定ができないなどの様々な問題を引き起こす可能性があります。
未登記物件がある場合は、速やかに手続きを進め、問題の発生を防ぎましょう。
必要に応じて、司法書士などの専門家に相談することも有効です。

まとめ

2026年4月からの住所等変更登記義務化は、所有者不明土地問題の解決や不動産取引の円滑化に大きく貢献する制度です。
しかし、所有者自身も、期限を守り、適切な手続きを行う必要があります。
罰則を回避し、スムーズな手続きを進めるためには、過去の住所変更の確認、必要な書類の準備、そしてスマート変更登記の活用などを検討することが重要です。
不動産取引をする上で欠かせない事前手続きになりますので、忘れずに行いましょう。

当社では、共有不動産の買い取りを専門に行っている不動産会社です。
売却の際に、こういった法的手続きも不明点があればご相談承ります。

編集者

【監修】共有持分サポート

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