共有持分（共有名義）の不動産トラブルで
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不動産を共有している状態だと、不動産に関する手続きについて共有者全員の合意を必要とすることが多いです。
抵当権を抹消したい場合も、共有者全員の合意が必要と考えている方もいらっしゃるかもしれませんが、実は必要ではない場合も存在します。
今回は、共有名義の不動産の抵当権抹消について解説します。

共有名義不動産の抵当権抹消

共有名義不動産における抵当権抹消は、その性質に応じて異なる手続きが必要です。
抵当権が不動産全体に設定されている場合と、持分にのみ設定されている場合では、抹消手続きが異なります。

1:全体に設定された抵当権の場合

不動産全体に設定されている場合の抵当権の抹消は、基本的に共有者全員の合意が必要です。
ただし、法律上はどの共有者からでも抵当権抹消登記を申請できます。
司法書士に依頼した場合は、全ての共有者の意思確認が求められるため、法律上は1人で抹消可能でも実務上は共有者全員の同意がなければ抹消できないのです。

また、他の共有者が非協力的な場合、単独で本人申請を行うことも有効な手段です。
司法書士に依頼すると共有者全員の意思確認が求められますが、本人申請ではその必要がないからです。

2:持分にのみ設定された抵当権の場合

持分のみに設定された抵当権の場合、その持分を持つ共有者のみが抵当権を抹消できます。
他の共有者はこの手続きに関与はできません。

自分で行う抵当権抹消手続きのステップ

抵当権抹消手続きを自分で行うためには、4つのステップを踏む必要があります。

1:書類の受け取り

住宅ローン完済後、銀行から重要な書類が送られてきます。
この中には抵当権抹消に必要な抵当権解除証書や登記済権利証などが含まれており、手続きに必要なものなので、丁寧に保管してください。
送付される書類の中で、手続きに必要なものは以下の書類です。

・抵当権解除証書
・銀行からの委任状
・登記済権利証または登記識別情報通知

抵当権解除証書と銀行からの委任状については、いくつか記入箇所があります。
間違えると再発行で時間や手間がとられてしまうので、慎重に記入しましょう。

2:不動産情報の取得

法務局から抵当権抹消対象不動産の詳細情報を把握するために必要な「登記事項証明書」を取得します。
証明書の取得には、家屋番号や地番が必要となりますが、この番号は一般的な住所とは異なるものであるため注意しましょう。
番号がわからなくても、法務局に住所を伝えることで把握できます。

3:住民票や戸籍謄本の取得

一般的に銀行から送付された書類で完結しますが、住所や氏名が変更されている場合は、住民票や戸籍謄本が必要です。
所有権登記名義人表示変更登記で必要な書類です。

4:登記申請書の法務局への提出

書類の受け取りと情報の取得が完了したら、法務局に登記申請書を提出します。
文書を受け取りに行く必要があるため、登記完了予定日の確認も忘れずに行ってください。

共有者の協力が得られない場合の対処法

共有名義の不動産の場合、実務上、共有者全員の合意が必要だと解説しましたが、共有者が合意しない可能性も考えられます。
法律上は共有者1人でも抵当権を抹消できるため、他の共有者からの協力が得られない場合は以下の方法を考えてみてください。

1:1人で申請する

共有者の協力が得られない場合、1人で申請することが最も効果的な手段です。
法律上、共有不動産全体に設定されている抵当権を、共有者のうちの1人だけでも抹消登記は可能です。
この方法では、他の共有者の同意や関与を必要としません。

2:共有者間の調整

抵当権抹消に関する共有者間の調整は困難ですが、今後も良好な関係性を維持するためにも、事前に話し合いを行い、共有者全員の意向を理解することが重要です。
可能であれば、共有者間で合意形成を図り、すべての共有者が抵当権抹消に同意することが理想的です。

3:司法書士のアドバイスの活用

複雑な共有関係や法的な問題がある場合は、専門家である司法書士に相談することをおすすめします。
司法書士は具体的な手続きだけでなく、共有者間の合意形成に向けてアドバイスをしてくれます。
ただし、上記で解説した通り、司法書士に相談すると1人でも抹消登記を申請できるところが、全員の合意を必要とすることになる可能性もあります。

4:遺産相続における対応

共有者の中に故人が含まれる場合、遺産相続によって共有関係が変化する可能性があります。
相続登記などの追加の手続きが必要になることがあるため、このタイミングで抵当権抹消登記と相続登記を進めることも選択肢の1つです。

まとめ

共有名義の不動産について、ご自身の名義単体に抵当権が設定されている場合は、ご自身だけで抹消登記ができます。
不動産全体に抵当権が設定されている場合でも法律上は1人で抹消登記ができますが、実務上、共有者全員の合意を必要とすることもあります。
他の共有者と今後も良好な関係性を続けていきたい方は、司法書士への相談や相続のタイミングなどで共有者全員での話し合いをすることをおすすめします。
当社でも不動産の共有持分の取り扱いに関するサポートをしております。
共有持分について不安な方は、お気軽に当社にご相談ください。