共有持分（共有名義）の不動産トラブルで
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不動産を売却するのには、税金がかかります。
それは共有名義の不動産でも例外ではなく、売却によって利益が出た場合には確定申告が必要です。
今回は、共有名義の不動産を売却する際にかかる税金やその計算方法など、税金に関わる様々な情報をお伝えします。

共有名義の不動産売却にかかる税金一覧

共有名義の不動産を売却した場合、かかる税金は3つに大別されます。
一覧にすると以下の通りです。

1.譲渡所得税や住民税
2.登録免許税
3.印紙税

それぞれの税金が指すものについて、順に確認していきましょう。

1.譲渡所得税や住民税

譲渡所得税や住民税は、不動産の売却によって利益が出た場合にかかる税金です。
売却金額から、不動産を取得するのにかかった費用（以前の購入費）と売却するのにかかった費用（売却時の仲介手数料など）を合わせた金額を差し引くことで算出できます。
不動産を所有していた期間に応じて税率が変わるのが特徴です。
少し複雑なので、詳しい計算方法は次の見出しでご紹介します。

2.登録免許税

登録免許税は、不動産の抵当権を抹消する手続きにかかる税金です。
不動産の売却では名義を変更する手続きが必要になりますが、こちらは買主が負担しますので、売主は負担する必要がありません。

抵当権の抹消にかかる税金は、不動産1件につき1,000円。
土地と建物の両方を売却した場合には、2件と換算されて2,000円になります。

3.印紙税

印紙税は、不動産の売買契約書を作成する際にかかる税金です。
不動産の売却価格によって税額が変わります。
一部を取り上げると、以下のように税額が変化します。

・500万円以下：1,000円
・1,000万円以下：5,000円
・5,000万円以下：10,000円
・1億円以下：30,000円

印紙税は買主と売主で折半することが多いです。
お互いに保管するために2部作成するので、上記の金額をそれぞれ出し合うことになるでしょう。
ただし一通契約の場合は1部の印紙税を買主と売主で折半します。

税金の計算方法

ここでは、共有名義の不動産を売却する際にかかる税金の中でも、特に複雑な譲渡所得税や住民税の計算方法をご紹介します。

まずは譲渡所得税から計算してみましょう。
譲渡所得税は、譲渡所得(不動産売却によって発生した利益)にかかる税金です。
そのため、税金を算出するためには譲渡所得を明らかにする必要があります。

譲渡所得=売却金額-(取得費用+売却費用)

売却金額：実際に買主と合意した金額
取得費用：不動産を取得（購入）した際にかかった金額
売却費用：売却する際にかかった金額（登録免許税・印紙税・仲介手数料など）

取得費用は、過去に不動産を購入した際の売買契約書が残っていれば、そちらから確認できます。
もしない場合は、不動産会社に問い合わせるか、売却金額の5％を取得費として計算しましょう。

上記の計算式で譲渡所得が算出できたら、税率を乗じます。
税率は不動産の所有期間によって変わるため、以下を参考にしてください。

・所有期間5年以上：15％
・所有期間5年未満：30％

住民税の場合は、税率は以下のように変化します。

・所有期間5年以上：5.315％(復興特別所得税0.315％)
・所有期間5年未満：9.63％(復興特別所得税0.63％)

ここで注意しておきたいのは、所有期間は不動産を売却した年の1月1日時点で計算されるということです。
もし2018年6月に取得した不動産を2023年の3月に売却した場合、所有期間は4年7ヶ月になるため、税率は30％と9.63％が適用されます。
所有期間の計算だけ押さえていれば、譲渡所得税や住民税は簡単に算出できます。

利益が出たら各共有者それぞれで確定申告を

もしも共有名義の不動産で売却益が発生したら、各共有者それぞれで確定申告を行わなければなりません。
代表者が1人行えば良いわけではない点に注意してください。

確定申告は、2月中旬〜3月中旬の1ヶ月の間で行います。
必要な書類は以下の通りです。

・確定申告書
・源泉徴収票
・不動産売買契約書
・仲介手数料の領収書(不要な場合有)
・売却した不動産の登記簿謄本

確定申告書の取得方法は、税務署でもらう・国税庁のHPからダウンロードする・郵送でもらうの3つです。
お好みの方法で準備をしてください。

登記簿謄本は、法務局のHPからオンラインで申請する・現地で申請するの2つの方法で用意しましょう。

確定申告の提出は、税務署にて行います。
直接持参するのも良いですが、消印を提出日にして郵送するのも選択肢の1つです。

現地に行く時間が取れない場合には、国税庁が提供するe-Taxを活用することをおすすめします。
マイナンバーカードや電子証明書が必要になりますが、ネット上で全ての手続きが完了する便利な機能です。

まとめ

共有名義の不動産でも、基本的に行うことは単独名義の不動産売却と変わりません。
かかる税金は3つに大別され、それぞれ計算方法が変わってくることに注意してください。
また、共有名義の不動産で売却益が発生した際には、共有者それぞれが確定申告を行う必要があります。
共有名義の不動産で何かお困りのことがありましたら、共有不動産のプロである当社にご相談ください。

編集者

【監修】共有持分サポート

不動産の共有名義による「相続」「離婚」「相続後」などの親族間トラブルを抱えている方は共有持分サポートへ。当社では弁護士、司法書士、不動産鑑定士、税理士などの専門分野のスタッフが共同で問題解決のために取り組むことで、素早い対応が可能となっております。
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