共有持分（共有名義）の不動産トラブルで
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共有名義の状態は、互いに権利を制限し合っている状態です。
単独所有であれば独断でできたことでも、共有名義であればお互いの許可が必要になります。
では、共有名義の土地に家を建てることはできるのでしょうか。
今回は、共有名義の権利の状態についておさらいしつつ、先ほどの疑問についてお答えします。

□共有名義の土地に家を建てられる？共有名義の土地でできること・できないこと

できないこと

共有名義の土地でできないこと、実現が難しくなることは以下の通りです。

・他の名義人の許可を得ずに売却すること
・他の名義人の許可を得ずに土地に建物を建てること
・共有名義の土地で得た利益を独占すること

上記3つの項目は、共有名義であれば全ての名義人に等しく課せられる制限です。
たとえ土地全体のうち9割の持分を所有していたとしても、他の1割の持分を所有する名義人が反対すれば、土地を活用できません。

法的な表現を用いると、「変更行為」に該当することは一部の名義人だけの判断で進めてはならず、全員の同意が必要になります。
こちらで挙げた3つの行為は他の名義人の権利を侵害することに繋がりますので、必ず話し合いを行った上で進めるようにしましょう。

できること

共有名義の土地であったとしても、以下の2つは実現できます。

・自身が所有している持分を他の共有者もしくは第三者に売却すること
・分筆（土地を分割して単独名義にする）すること

共有名義の土地で禁止されているのは「他の名義人の権利を侵害する」ことです。
言い換えれば、他の名義人の権利を侵害しない「自身が所有する持分の範囲内」であれば実現できることになります。
とはいっても、少なからず土地としての体裁が変わることになるため、関係を刺激しないためには事前に話し合っておくのがおすすめです。

共有状態のまま家を建てる場合

ここまで共有名義の権利状態についておさらいしましたが、結局のところ、同意さえ得られれば共有状態のままであっても家を建てることは可能です。
名義人間の関係が良好なのであれば、積極的に土地の活用を検討しても良いでしょう。

ただその場合、土地に建設した家をどのようにして共有するかをしっかり話し合っておく必要があります。
考えられるのは、共有・区分・借地の3つのケースです。
ここではそれぞれの権利形態について見ていきましょう。

1.家を共有する

家を共有する場合には、土地の持分割合に応じて配分するのが一般的です。
つまり、Aが土地を7割・Bが3割所有しているのであれば、家も7：3の比率で分配することになります。
これに伴い、建築にかかる費用も持分割合に応じて出し合うのがスムーズです。
土地と合わせて家も共有することになるため、権利形態の中では最もシンプルですが、日当たりや方角などを考慮すると、意見が衝突することもあるかもしれません。

2.区分を分けてそれぞれが単独所有する

例えばマンションを建築し、それぞれの名義人で運用したいと考えている場合には、区分を分ける方法があります。
1つ目の「家を共有する」権利形態との明確な違いは、土地は共有状態のままであるものの、建物はそれぞれの区分に基づき単独所有になる点です。
建物の一部に独立した所有権が認められることになるため、区分を所有しているのであれば自由に売買したり増改築したりできます。

3.家全体を単独所有し、借地料を支払う

他の名義人が家を必要としていなかったとしても、家を建てることを受け入れてもらう代わりに、借地料を支払う方式で合意に至るケースもあります。
本来、土地の所有権は持分の割合分しかありません。
どうしても土地を利用したいのであれば、他の名義人から土地を購入するか、土地を借りるかの2択になります。
この場合、家を建てるのに必要な代金は全額自身が負担することになりますが、家自体は単独所有できます。

同意を得られない場合は共有状態の解消をする他ない

先ほどご紹介した3つの方法でも名義人の同意を得られない場合、そのままでは家を建てられません。
この場合には、共有状態の解消に向けて動きましょう。
共有状態を解消するには、2つの方法があります。

1.他の名義人の共有持分を買い取る

こちらは先ほども少し触れた方法ではあるのですが、他の名義人の共有持分を買い取ることで単独名義にしてしまう方法です。
それなりの資金は必要になりますが、最もシンプルかつトラブルを避けられる方法といえます。
とはいえ、買取に対して良い返事をもらえなければ進めるのは難しくなるため、柔軟な対応が必要です。

2.共有物分割請求を行う

共有物分割請求とは、裁判所を通じて共有状態の解消を求める訴訟のことです。
必ずしも当人の望ましい結果に繋がるとはいえませんが、裁判所が適切な分割方法を決定するため、結果に対して強制力が働くメリットがあります。
手間も費用もストレスもかかるため、なるべく避けたい手法ではありますが、どうしても当事者間での解決が難しい場合には検討してみるのも良いでしょう。

まとめ

共有名義の土地に家を建てる行為は「変更行為」にあたり、他の名義人の同意が必要になります。
同意を得られていない場合には、共有状態を解消する他ありません。
共有名義の土地でトラブルを抱えているのであれば、専門家の力を借りて解決しましょう。
当社では共有名義の不動産を専門に取り扱っております。
お困りのことがありましたら、お気軽にご相談ください。