共有持分（共有名義）の不動産トラブルで
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共有名義の不動産を所有されている方にとって、予期せぬ状況から競売という最悪の事態に陥る可能性について、不安を感じることもあるかもしれません。
所有者の一人に万が一のことがあった場合、大切な不動産が強制的に売却されてしまうリスクは、決して他人事ではありません。
こうした状況に直面した際に、どのように対処すれば良いのか、その方法を知ることは、不動産を守る上で非常に重要です。

共有名義不動産が競売になる原因

共有者の自己破産

共有名義の不動産は、共有者全員の共有財産とみなされます。
そのため、共有者の一人が自己破産を申し立てると、その方の共有持分は破産管財人によって管理・処分される対象となります。
財産精算手続きの一環として、この共有持分が競売にかけられ、結果として不動産全体に影響が及ぶ可能性があります。
破産管財人は、債権者への配当を目的として、この共有持分を換価処分するために裁判所を通じて競売手続きを進めることがあります。
これにより、物件が市場価格より低い価格で売却され、残された共有者の意向とは無関係に、新たな所有者が現れる事態が生じます。

住宅ローン滞納

共有名義の不動産では、夫婦や親子などでペアローンや連帯債務として住宅ローンを組んでいるケースが多く見られます。
この場合、共有者の一人がローンを滞納したり、自己破産したりすると、他の共有者も連帯して返済義務を負うことになり、不動産全体が競売の対象となるリスクが生じます。
単独名義でのローンや、ローンの残債がない場合でも、滞納が続けば共有持分が競売にかけられることもあります。

ペアローンや連帯債務では、一方が返済不能に陥ると、金融機関は残債の一括返済を求め、応じられない場合は抵当権を実行し、不動産全体の競売手続きを開始します。
これにより、滞納していない他の共有者にも、予期せぬ形で不動産を手放さなければならない事態が生じかねません。

 

競売を回避する方法

不動産全体を売却する

競売にかけられる事態を避けるための方法の一つに、共有不動産全体を売却することがあります。
この方法を実行するには、共有者全員の同意が不可欠です。
全員の協力が得られれば、個別の持分だけが競売に出されるよりも、市場価格に近い有利な条件で売却できる可能性があります。
全員が売却に同意すれば、市場で一般の不動産と同様に販売活動を進められます。
これにより、競売よりも有利な条件での売却が期待でき、売却代金からローン残債や経費を精算した後、残額を各持分比率で分配できます。

ローン残債を代わりに返済する

住宅ローンの滞納が原因で競売が迫っている場合、滞納している共有者の代わりに、残りのローン残債を返済することで、競売を回避できる場合があります。
金融機関としては、債務が回収できれば問題ないため、返済の担い手が代わることは受け入れられることがあります。
ただし、この方法を実行するには、かなりのまとまった資金を用意する必要があり、現実的な選択肢となるかは個々の状況によります。
滞納分や残債を肩代わりする共有者は、多額の資金準備が必要となり、経済的な負担は非常に大きくなります。
返済を引き受けた場合、本来の滞納者に対して求償権を持つことは可能ですが、その回収が保証されるわけではありません。

話し合いが難しいときの整理手段

共有物分割請求で共有を強制的に解消する

協議がまとまらない場合でも、共有状態を解消する法的な手段として共有物分割請求があります。
裁判所を通じて共有関係の終了を求め、最終的に売却して代金を分ける形にすることも可能です。
強制競売とは異なり、共有状態を終わらせるための整理という位置づけなので、競売に追い込まれる前に詰みを回避するルートとして有効です。

持分だけ先に整理してトラブルを広げない

共有者間の温度差が大きいと、全体の売却や名義整理に進めないことがあります。
その場合は、自分の持分をどう扱うかを先に決めておくことが現実的です。
持分の扱いを早めに整理しておくことで、相手側の破産や差し押さえなどが起きたときも、巻き込まれ方を軽くできる可能性があります。

まとめ

共有名義の不動産は、共有者の一人の自己破産や住宅ローン滞納といった事情をきっかけに、思いがけず競売へと進んでしまう可能性があります。
自分自身に問題がなくても、他の共有者の経済状況によって不動産全体が影響を受ける点が、共有名義特有の大きなリスクです。
しかし、競売は必ずしも避けられないものではありません。
共有者全員で協力して不動産全体を売却する、ローンを整理して滞納状態を解消するなど、状況に応じた対応によって回避できる可能性があります。

また、話し合いがまとまらない場合でも、共有物分割請求という法的手段を活用すれば、共有状態を解消し問題を整理する道があります。
さらに、自身の持分を早めに整理することで、将来的なトラブルの拡大を防ぐことも可能です。
重要なのは、競売になってから考えるのではなく、競売になる前に動くことです。
共有名義のリスクを正しく理解し、早い段階で適切な選択を取ることが、大切な不動産を守るための鍵となります。

編集者

【監修】共有持分サポート

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