共有持分（共有名義）の不動産トラブルで
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不動産の相続や贈与を行う際には、不動産の名義変更が必要です。
名義変更とは、不動産の所有者が変わったときに登記簿の所有者を変更することです。
名義変更はどんなときに必要になるのでしょうか。

そこで本記事では、不動産の名義変更が必要になるケースについて解説します。
共有名義の不動産を名義変更する際にかかる費用や注意点についても紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

不動産の名義変更はどんなときに必要？

不動産の名義変更が必要になるのは、どんなときなのでしょうか。
主に「相続」「贈与」「財産分与」「売買」の4つです。
それぞれのケースについて解説します。

1.相続

不動産の所有者が死亡して相続が発生した場合、相続人が名義変更の手続きをしなければなりません。
相続税の手続きには期限があるのに対して、登記手続きの期限は設けられていないので、いつまでにしなければならないというルールはありません。

そのため、名義変更をしないという方もいらっしゃいますが、後々土地を活用しようとしてもなかなか思い通りにいきません。
なぜなら不動産を共有している場合、売却するためには共有者全員の承諾が必要だからです。

相続によって発生する名義変更は、相続が起こるごとに相続人同士で話し合いをして登記申請を進めていくと良いでしょう。

2.贈与

生前贈与によって不動産を譲り受けたときにも、名義変更が必要になります。
土地を譲る側と譲り受ける側が共同で手続きを行いますが、個人からもらった財産は贈与税の対象となってしまうので、注意しましょう。

3.財産分与

夫婦の離婚などにより財産分与が起こると、夫名義の土地を妻名義に変更したり、共有名義の土地を妻名義の土地にしたりする必要が生まれるかもしれません。
この場合でも、基本的には2人共同で手続きを行います。

4.売買

土地を売却したり、購入したりした場合は、売主から買主への名義変更が必要です。
決済日当日に法務局に申請しなければなりませんが、この際も売主と買主が共同で手続きをするのが一般的です。
不動産の売却を考えているのであれば、まずはどれくらいの価格で売れそうなのかを把握することが大切です。

共有持分の名義変更にかかる費用には何がある？

不動産の名義変更が必要になるケースについてわかっていただけたでしょうか。
ここからは共有名義の不動産を名義変更する際にかかる費用について解説します。
登記にかかる費用は、登録免許税や司法書士への報酬の2つがあります。
登記をする不動産が共有持分だとしても、基本的な手続きや必要書類は一般的な登記と変わりありません。

しかし、登記の対象が共有持分であるなら、登記費用は持分割合に応じて納付することが登録免許税法によって決められています。
登録免許税の金額は、課税標準額に税率をかけて計算されます。
税額は、不動産の売買する価格とは関係がありません。
市役所などによって決定される固定資産税評価額を基本として計算します。

司法書士へ登記を依頼する場合は、報酬は司法書士と依頼者の間での話し合いで決定します。
そのため、金額はケースによって異なりますが、相場は6万円から10万円程度であることが多いです。

しかし、共有持分の登記を行う場合は、司法書士事務所によっては相場以上に費用がかかる可能性もあります。
依頼後に司法書士と費用に関してトラブルにならないためにも、見積もりの段階で共有持分の登記であることを知らせておきましょう。

不動産の名義変更での注意点を解説します！

ここからは不動産の名義変更における注意点を解説していきます。

親子間での名義変更では贈与税が発生する

親から子へ名義変更を行った場合、その変更は贈与であると判断されます。
そのため、贈与税が発生します。
この贈与税は、相続税と比較しても圧倒的に高く、税金全体の中でも特に高いものの1つです。
そのため、親から子に対する名義変更は慎重に検討しましょう。

登録免許税に関しても、相続を行う場合は税率が0.4%であるのに対して、贈与の場合は2%まで高くなります。
軽減措置もないですから、かなりの金額が税金として徴収されてしまうでしょう。

相続による名義変更の手続きは複雑

相続によって発生した名義変更では、必要書類が非常に多いため手続きが複雑です。
遺言書がない場合は、一般的に遺産分割協議を行い手続きを進めることがあります。
遺産分割協議とは、相続する不動産を相続人同士でどのように分配するかを話し合うことです。
これによって相続による名義変更は他の手続きと比較して時間も手間もかかると言われています。

まとめ

登記をする不動産が共有持分でも、基本的な手続きの手順は通常の登記と変わりありません。
ただ、登記費用は持分割合に応じて支払うことが法律で決まっており、これを無視してしまうと贈与税が発生してしまいます。
今回ご紹介した名義変更の注意点も意識しながら、後悔のない名義変更にしてくださいね。

編集者

【監修】共有持分サポート

不動産の共有名義による「相続」「離婚」「相続後」などの親族間トラブルを抱えている方は共有持分サポートへ。当社では弁護士、司法書士、不動産鑑定士、税理士などの専門分野のスタッフが共同で問題解決のために取り組むことで、素早い対応が可能となっております。
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