共有持分（共有名義）の不動産トラブルで
お困りの方は共有持分サポートへ

共有不動産を所有する方々にとって、複数名での所有は、売却や活用といった意思決定に複雑さが伴いますよね。
それぞれの共有者が異なる考えを持つこともあれば、連絡を取り合うこと自体が困難な場合もあるでしょう。
スムーズな売却や贈与、あるいは共有関係の解消を望むなら、まず共有持分の譲渡方法について理解することが重要です。
今回は、共有持分の譲渡方法をご紹介します。

共有持分の譲渡方法

売却

共有持分は、他の共有者の同意を得ることなく売却できます。
しかし、売却価格は、不動産全体の市場価格よりも低くなる傾向があります。
これは、共有持分は不動産全体の所有権の一部であるため、買主は自由に利用・処分できないリスクを考慮するからです。
売却価格を少しでも高くするためには、物件の魅力を最大限にアピールする必要があります。
また、売買契約書には、売買価格、所有権移転時期、代金支払方法などを明確に記載する必要があります。
さらに、売却後の登記手続きも忘れずに行いましょう。
売却によって利益（譲渡所得）を得た場合は、確定申告が必要です。
譲渡所得税は、所有期間が5年を超えるか否かで税率が異なります。
5年を超える場合は税率が低くなるため、売却時期を調整するのも有効な手段です。

贈与

共有持分は、金銭的な対価なしで贈与することも可能です。
贈与する場合、贈与税の発生に注意が必要です。
贈与税は、贈与された側の財産価値に応じて課税され、税率は累進課税となります。
ただし、年間110万円までは贈与税が非課税となる「暦年贈与」制度を活用することで、税負担を軽減できます。
贈与する場合、贈与契約書を作成し、贈与者と受贈者双方で署名・捺印する必要があります。
贈与後には、所有権移転の登記手続きを行いましょう。
贈与によって共有関係が解消されるわけではありません。
贈与を受けた側も、共有不動産の利用・処分において制限を受ける可能性があることを理解しておく必要があります。

放棄・分割

共有持分を放棄する場合は、他の共有者の同意は必要ありません。
しかし、放棄した持分は、他の共有者に自動的に分配されるため、事前に他の共有者と話し合っておくことが重要です。
放棄によって、他の共有者の持分が増加した場合、贈与税の課税対象となる可能性があります。
また、放棄は、共有関係を解消する手段とはなりません。

共有不動産を分割する方法は、大きく分けて現物分割、換価分割、代償分割の3種類があります。
現物分割は、共有不動産を物理的に分割する方法です。
土地であれば可能ですが、建物には適用できません。
換価分割は、共有不動産を売却し、売却代金を共有者間で分配する方法です。
代償分割は、一人の共有者が他の共有者から持分を買収する方法です。
いずれの方法も、共有者全員の同意が必要です。
分割によって利益を得た場合は、譲渡所得税の対象となる可能性があります。
また、分割手続きには、費用と時間がかかります。

持分譲渡の税金対策

売却時の税金計算

共有持分を売却した場合、譲渡所得に対して所得税と住民税が課税されます。
譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて計算されます。
取得費には、不動産の購入費用、仲介手数料、修繕費用などが含まれます。
譲渡費用には、仲介手数料、印紙税などが含まれます。
譲渡所得税の税率は、所有期間によって異なり、5年を超える場合は税率が低くなります。

贈与時の税金計算

共有持分を贈与した場合、受贈者（贈与を受けた人）に贈与税が課税される可能性があります。
贈与税は、贈与された財産の価額から基礎控除額（110万円）を差し引いた金額に、税率を乗じて計算されます。
税率は、課税価格に応じて累進的に高くなります。
年間110万円以下の贈与については、贈与税が非課税となる「暦年贈与」制度が利用できます。

税金軽減のための対策

税金負担を軽減するためには、専門家のアドバイスを受けることが有効です。
税理士や弁護士に相談することで、最適な譲渡方法や税金対策を見つけることができます。
例えば、暦年贈与を活用したり、取得費や譲渡費用を適切に計算したりすることで、税負担を軽減できる可能性があります。
また、所有期間を調整することで、譲渡所得税率を低く抑えることも可能です。

譲渡前の準備と確認事項

共有者の合意形成

共有持分の譲渡には、他の共有者の同意は必ずしも必要ありませんが、事前に意思疎通を図り、合意形成を図ることは重要です。
特に、売却や換価分割の場合は、共有者全員の同意が必要です。
一方的な行動は、トラブルの原因となるため、十分な話し合いを行いましょう。

持分割合の正確な把握

自分の持分割合を正確に把握しておくことは、譲渡手続きを進める上で非常に重要です。
登記簿謄本を確認することで、持分割合を正確に確認できます。
持分割合が不明確な場合は、専門家に相談しましょう。

必要な書類の準備

譲渡手続きを進めるためには、様々な書類が必要となります。
具体的には、登記簿謄本、印鑑証明書、身分証明書、売買契約書、贈与契約書などです。
必要な書類を事前に準備しておくことで、手続きをスムーズに進めることができます。
また、必要に応じて、専門家の力を借りることも検討しましょう。

まとめ

共有持分の譲渡は、売却、贈与、放棄、分割の4つの方法があります。
それぞれの方法には、メリット・デメリット、税金、手続きなどが存在します。
最適な方法を選択するには、物件の状況、共有者の関係、経済状況などを考慮し、税理士や弁護士などの専門家のアドバイスを受けることが重要です。
譲渡前に、共有者との合意形成、持分割合の確認、必要な書類の準備を徹底することで、トラブルを回避し、円滑な手続きを進めることができます。
共有持分の譲渡は、専門知識が必要な複雑な手続きです。
慎重に進めることが大切です。

編集者

【監修】共有持分サポート

不動産の共有名義による「相続」「離婚」「相続後」などの親族間トラブルを抱えている方は共有持分サポートへ。当社では弁護士、司法書士、不動産鑑定士、税理士などの専門分野のスタッフが共同で問題解決のために取り組むことで、素早い対応が可能となっております。
本社を置く大阪だけではなく、全国エリアをカバーしており、これまでも遠方にお住まいのお客様の問題解決を数多く対応させていただいた実績がございますので、どなたでもお気軽にご相談下さい。

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