共有持分（共有名義）の不動産トラブルで
お困りの方は共有持分サポートへ

相続などで不動産を共有持分として所有したことがある方もいらっしゃると思います。
資産は増えますが、共有持分にはあらゆるリスクがあるので注意が必要です。
今回は、共有持分のリスクについて、リスクを回避する方法と売却時の注意点とともに解説します。
トラブルを回避したい方は最後までご覧ください。

共有持分のリスクとは？

共有持分とは、不動産などの所有権を複数人で持つことです。
例えば、3人で不動産を共有している場合、一般的に3分の1ずつ持分を持ちます。
表面上は単純な概念ですが、共有持分にはいくつかのリスクが潜んでいます。

1:所有権の複雑さ

共有持分では、所有権を複数人で共有するため、個々の権利行使に際して制限が生じます。
これは、特に不動産の変更や処分を行う際に、共有者全員の同意が必要になるという点で顕著です。
共有者の一人が同意しない場合、計画された変更や処分は行えなくなる可能性があります。

2:共有者間の争い

共有持分の不動産をめぐる共有者間の意見の相違は、しばしばトラブルに発展します。
共有物の管理や利用に関する決定において、共有者全員が一致する見解を持つことは稀であり、法的な争いに発展するケースも少なくありません。

3:管理の困難さ

共有持分の不動産に関する管理行為は、その性質上、複雑で手間がかかるものです。
例えば、不動産の維持管理に必要な決定を行うためには、共有者が過半数の同意を得る必要があり、管理行為にはしばしば多大な労力が必要となります。

共有持分のリスクを回避するためには？

共有持分のリスクを理解した上で、リスクを回避する方法はいくつか存在します。
以下では、共有持分のリスクを軽減するための方法を解説します。

1:現物分割

現物分割は、不動産を物理的に分割し、各人の単独財産とする方法です。
共有者それぞれが独立して自分の部分を管理できます。
ただし、現物分割は土地の分割が可能な場合に限られ、実際には多くの場合で制約が伴います。

2:価格賠償

価格賠償は、共有不動産を一人が所有し、他の共有者に代償金を支払う方法です。
共有関係を解消し、単独での所有権を確立できる一方で、適切な価格の設定や合意形成に時間がかかる可能性もあります。

3:換価分割

換価分割は、共有物を売却し、その売却益を共有者間で分配する方法です。
全員が等しく利益を受け取れるため、不公平感が少ないとされます。
しかし、売却には時間がかかることや市場の状況に左右される点に注意が必要です。

4:買い取りや他の共有者への売却

共有者の一人が他の共有者から持分を買い取る、あるいは他の共有者に持分を売却する方法もあります。
売却して共有者は共有関係を解消でき、他の共有者は共有持分の数が減ることで管理や意思決定が容易になります。
ただし、他の方法と同様に価格や条件の合意が必要です。

5:持分放棄

共有者が自分の持分を放棄することで、共有関係から離れることも一つの方法です。
管理や保有に関する責任から逃れたい場合に適していますが、持分放棄には他の共有者の同意が必要な場合があります。

以上のように、不動産の共有状態を解消する方法はいくつかあります。
しかし、共有状態の解消にあたって他の共有者の同意が必要であったり、方法によっては解消が難しかったりする場合もあります。
ご自身の状況に合った方法を選ぶためにも、専門家に相談することをおすすめします。

共有持分の不動産を売却するときの注意点

共有持分の不動産を売却する際、特に注意すべき点は売却時の相場価格と税金、維持費の負担割合です。

売却時の相場価格の問題

共有持分の不動産を売却する際、市場価格が影響を受けることがあります。
全体を売却する場合は共有者全員の同意が必要となりますが、市場価格の変動が合意形成の障害となることが多いです。
また、個々の持分のみを売却する場合、購入者は限られるため、相場価格よりも安くなる傾向があることにも注意が必要です。

税金や維持費の負担割合

共有持分の不動産を保有すると、固定資産税や修繕費用といった維持費が発生します。
これらの支出は通常、持分割合に応じて分担されますが、実際の負担割合についての合意がない場合、トラブルの原因となります。
特に固定資産税は連帯納税義務があるため、共有者の一人が全額を支払えますが、やはり他の共有者との間で事前に明確な合意を形成しておくことが重要です。

まとめ

共有持分の不動産は、一見すると便利で費用効果的な選択のように思えますが、実際には多くのリスクや管理上の問題があります。
リスクを回避するためには、現物分割、価格賠償、換価分割、持分の買い取りや売却、持分放棄といった方法が有効ですが、売却する際は相場価格の問題や税金、維持費の負担割合に特に注意する必要があります。
当社では共有持分の不動産の取引をサポートいたします。
相続などで所有することになった共有持分の不動産について少しでも不安がある方は、ぜひ当社にご相談ください。

編集者

【監修】共有持分サポート

不動産の共有名義による「相続」「離婚」「相続後」などの親族間トラブルを抱えている方は共有持分サポートへ。当社では弁護士、司法書士、不動産鑑定士、税理士などの専門分野のスタッフが共同で問題解決のために取り組むことで、素早い対応が可能となっております。
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