共有持分（共有名義）の不動産トラブルで
お困りの方は共有持分サポートへ

共働き世帯が増えていくなか、マイホームを夫婦の共有名義で所有するご家庭が増えてきています。
そのような方々にぜひ押さえておいていただきたいのが、共有持分権についてです。
共有名義で不動産を所有すると、出資額の割合に応じて共有持分権が発生します。
不動産を単独で所有する場合と異なる点がありますので、この記事で確認していきましょう。

共有持分権とは？

共有持分権とは、複数人で共有している不動産において発生する様々な権利のことです。
共有名義で不動産を所有すると、出資額の割合に応じて共有持分権が発生しますが、決して「不動産の内の持分割合の分だけに所有権がある」というわけではありません。
不動産全体において発生する所有権の内、例えば1/3の割合の権利を所有しているという意味を指します。
実質的な割合を示しているのではなく、概念的な考えであることを押さえておいてくださいね。

共有持分権を所有している人には、等しく「売却・リフォームなどの変更行為」「賃貸などの管理行為」「修繕や維持のための保存行為」を行う権利があります。
ただし、お互いに権利を制限しあっており、変更行為には全員分の同意が、管理行為には持分価格の過半数の合意が必要です。
保存行為以外については、単独の意思だけでは権利を行使できない可能性があるため注意してください。

共有持分権を所有するメリット・デメリット

共有持分権を所有するメリット

1.住宅ローンを組む際には、二重で控除を受けられる
夫婦で住宅ローンを組むと、それぞれが控除を受けられます。
つまり、単独で住宅ローンを組むよりも控除額が大きくなり、税負担を減らすことが叶うのです。
どちらも一定の所得があるのであれば、夫婦双方で住宅ローンを組むことをおすすめします。

2.不動産を売却した際の控除額が2倍になる
不動産を売却して利益が発生した場合、譲渡所得税が発生し、「3,000万円の特別控除」という特例が適用される場合、夫婦それぞれに適用できるのです。
つまり、合計6,000万円までの特別控除を受けられることになります。

共有持分権を所有するデメリット

1.「変更行為」「管理行為」に該当することは自由に行えない
例えば、不動産の売却・リノベーション・賃貸・建て替えといった行為は、共有持分権における「変更行為」「管理行為」に該当します。
これらの行為は、共有者全員の同意が必要であったり、持分価格の過半数の合意が必要であったりします。
そのため、単独の意思で自由に行うことはできず、1人でも反対者が出れば実現できないかもしれません。
共有持分権では、お互いの権利を制限するために、様々なトラブルが発生する可能性は否めないでしょう。

2.いつの間にか知らない人と共有者になっている可能性がある
共有持分権は互いに制御し合うものですが、それは不動産全体の権利についてのみです。
自身が所持している持分割合の範囲内であれば、他の共有者の同意がなくても自由に売買が行えます。
マナーとしては売買前に相談するべきとされていますが、法的に定められているわけではありません。
そのため、現在と同じような関係性が続かなかった場合には、いつの間にか知らない人と共有者になっている可能性があります。

共有持分権を所有するのにかかる費用

共有持分権を所有するということは、不動産を所有するということ。
維持・管理・運用をしていくためには費用がかかります。
費用は必要費と不当利得の2つに大別できます。

必要費とは、不動産を維持・管理していくために必要な費用のことです。

・固定資産税
・都市計画税
・その他維持管理費
・修繕費

主に上記のような費用が必要です。
特に固定資産税・都市計画税については、共有名義の不動産であっても、連帯納付義務があります。
すなわち、個人でまとめて支払うのではなく、共有者全員で協力して支払う必要があるということです。

不当利得は、必要費以外の費用を指します。
例えば、電気・ガス・水道の使用料金や、修繕目的ではない「建物の価値を上げるための工事」にかかった費用（有益費）などです。

こういった費用については、夫婦で共有名義にする場合はそこまで神経質にならなくても良い部分です。
ただ、不動産を共有しているということは、そのためにかかる費用を一緒に負担する必要があるということを押さえておきましょう。
決して持分割合が多い方が全て負担しなければならないというわけではありません。

支払方法については、共有者間の話し合いで事前に決めておくとスムーズです。
代表者がまとめて支払った後に請求するのか、持分割合に応じて各人が支払うのかなどを決めておくことをおすすめします。

まとめ

共有持分権とは、共有している不動産において発生する様々な権利のことです。
共有者同士ではこの権利をけん制しあっており、不動産に対して独断で手を加えられないように決められていることを押さえておいてくださいね。
不動産の共有では、思いがけないトラブルが発生することもあります。
何かお困りのことがありましたら、共有不動産を専門に取り扱う当社にご相談ください。

編集者

【監修】共有持分サポート

不動産の共有名義による「相続」「離婚」「相続後」などの親族間トラブルを抱えている方は共有持分サポートへ。当社では弁護士、司法書士、不動産鑑定士、税理士などの専門分野のスタッフが共同で問題解決のために取り組むことで、素早い対応が可能となっております。
本社を置く大阪だけではなく、全国エリアをカバーしており、これまでも遠方にお住まいのお客様の問題解決を数多く対応させていただいた実績がございますので、どなたでもお気軽にご相談下さい。

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