共有持分（共有名義）の不動産トラブルで
お困りの方は共有持分サポートへ

特に共有名義で相続した不動産において、共有者が「ローンの支払いを怠ったことにより共有者の財産である持分が差し押さえにあった」「共有者が共有名義不動産の持分を借金の担保にしていた」など、何かしらの事情で、共有名義不動産の持分が競売にかけられるケースがあります。
第三者に共有名義不動産の持分が手に渡るのを阻止したい方にとっては、どうにかして避けたい事例です。
この場合、自己競落によって解決することは可能なのでしょうか。
今回は、共有物分割請求で競売にかけられた場合の対応について解説します。

競売にかけられたら何がまずい？

共有名義である不動産で、共有者の事情によりその持分が競売にかけられた場合、基本的には相場より低い価格で取引されます。
権利関係がややこしい不動産競売は、一般の方では取り扱いが難しく、落札するのは不動産投資家、もしくは不動産会社です。
関連性のない第三者が共有持分を手にしてしまうと、２つの懸念が挙げられます。

１、持分買取や売却を持ちかけられる
第三者にとって、持分割合しか権利がない不動産をそのまま所有していても意味がありません。
そこで、不動産全体の持分を得るために、他の共有者に対し持分の買取や売却を持ちかけてくることがあります。
自身が持分を買取る場合、不動産の所有権を全て得ることができます。
適正価格に近く低い価格で第三者の持分の買取が可能であれば交渉に応じるのも良いでしょう。
売却の場合、自身の持分を売却することも不動産の維持管理の手間や費用負担がなくなるという点では、自身の持分を第三者へ売却するこの行為自体決して悪い事ではありません。
適正価格に近く価格で第三者に自身の持分売却が可能であれば交渉に応じるのも良いでしょう。
ただ、「第三者に不動産を渡したくない」「第三者の持分買取価格が安い」などの事情がある場合、お断りする必要があります。

２、共有者の持分を落札した第三者か共有物分割請求訴訟を起こされる共有物分割請求訴訟は共有持分を所有する者で話し合いが決裂後、共有物分割請求訴訟が提起できます。
第三者である不動産投資家や不動産会社でも共有物分割請求訴訟が提起できます。
「共有者で話し合いができず解決しない」「第三者が話し合いをしようとしても話し合いを無視する」など、共有者間で話し合いが解決できなければ訴訟に進んでしまう場合があります。
訴訟結果によっては満足できない結果になることがあり、負担やストレスは計り知れないでしょう。

共有物分割請求で競売を命じる判決が出ても慌てないで

共有物分割請求において、競売を命じる判決が出ても慌てることはありません。
競売へとステップを進めるには、訴訟を起こした本人が地方裁判所に申し立てを行う必要があるためです。
予納金の準備も必要になるため、すぐに競売へは移れないケースがほとんどでしょう。

判決から2週間以内であればこちら側から控訴することもできます。
必ず競売の判決が撤回できるわけではありませんが、可能性は0ではなく、この間にもう一度話し合いを行えば、競売以外の解決策を模索できるかもしれません。

競売にかけられたら自己競落は可能？

それでは本題になりますが、競売にかけられたとしても、他者よりも高い価格で落札さえすれば自己競落は可能です。

競売では基本、最高値の方が落札することになります。
幸い共有持分の売買は相場よりも低い価格で取引されるため、資金に余裕があるのならば非常に現実的な解決策です。

裁判所による競売では、以下のような方式で進められます。

1.入札（1週間程度）
2.開札期日
3.売却許可決定
4.代金の納付
5.引き渡し

つまり、開札期日までに最高値で入札できれば自己競落が可能となります。
具体的な手順については次の見出しで確認していきましょう。

自己競落は手順を踏んで進めよう

1.必要書類を準備する

競売を行う管轄の地方裁判所にて、必要書類を受け取って準備しましょう。
必要書類は以下の通りです。

・振込依頼書
・入札書
・入札保証金振込証明書

平日に時間がある場合には直接地方裁判所を訪問するのがおすすめですが、平日の時間確保が難しい場合には、郵送で送付してもらう必要があります。
その際には、以下の3つを準備してください。

・A4封筒2枚
・必要書類の送付依頼を記載した書類
・返信用切手

送付依頼には書式がないため、ご自身で作成する必要があります。

2.保証金を入金する

地方裁判所の口座へ保証金を入金しましょう。
保証金の金額は売却基準価額の2割であることが多いですが、正しい金額は「期間入札の広告」で確認するようにしてください。

振込依頼書を金融機関の窓口に持参し、振り込みを行います。
なお、保証金は競売への妨害行為を防止するための手数料のため、落札できなかった場合には返金対応が行われます。
ただ、落札したのにもかかわらず売却代金を支払わなかった場合、保証金は没収されてしまうので注意してください。

3.必要事項を記入して書類を提出する

入金が完了したら、地方裁判所へ入札書と入札保証金振込証明書を提出します。
そのために、まずは指示に従って書類に必要事項を記入しましょう。

記入が完了したら、開札期日を記入した封筒に入れて地方裁判所へ提出します。
提出が難しい場合には郵送でも構いません。
しばらくすると地方裁判所から受取証が送付されますので、これにて競売への入札は完了となります。

4.落札したら一括で支払う

最高値で落札すると、開札期日から1週間後には裁判所から売却許可決定が下されます。
そのさらに1週間後に裁判所から「代金納付期限通知書」が届きますので、期限内に売却代金を一括で振り込んでください。
振込が完了すると、その時点で持分はご自身のものとなります。

まとめ

共有物分割請求によって競売にかけられた場合でも、最高値で落札できれば自己競落は可能です。
資金に余裕がある場合には、現実的な解決策になります。
ただ、最高値でなければ必ず落札できるわけではなく、手間や時間を加味すると最善策とは限りません。
専門家の意見も交えながら、他の解決策を模索することも諦めないことが大切です。

編集者

【監修】共有持分サポート

不動産の共有名義による「相続」「離婚」「相続後」などの親族間トラブルを抱えている方は共有持分サポートへ。当社では弁護士、司法書士、不動産鑑定士、税理士などの専門分野のスタッフが共同で問題解決のために取り組むことで、素早い対応が可能となっております。
本社を置く大阪だけではなく、全国エリアをカバーしており、これまでも遠方にお住まいのお客様の問題解決を数多く対応させていただいた実績がございますので、どなたでもお気軽にご相談下さい。

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