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土地の分筆とは、1つの土地を複数に分割し、複数の土地として登記することを指します。
主に相続や共有名義の土地を一部活用したい場合に用いる方法であり、相続人間・共有者間のトラブルを避けられます。
分筆では、専門的な知識が必要になります。
そこで本記事では、土地の分筆に関する基礎知識をご紹介します。

土地の分筆とは？分筆が必要になるケース3つ

冒頭にて触れたように、土地の分筆とは、1つの土地を複数に分割して登記することを指します。
こちらは豆知識ですが、「筆」というのは土地の数を表す単位のことで、それを分けるということから「分筆」という単語が成り立っています。

では、なぜ分筆が必要になることがあるのでしょうか。
ここからはよくあるケースをご紹介しながら、分筆の目的について確認していきましょう。

相続で被相続人の土地を相続人間で分け合うケース

元々土地を所有していた被相続人が亡くなり、それを相続人間で分け合う場合に分筆を用いることがあります。
相続においてはよく1つの土地を相続人間で共有することがありますが、共有名義では変更行為（新たな家の建築・売却等）の際に全員の同意が必要になるため、個々の自由に活用することが難しい一面があります。
話し合いをする内に関係が悪くなってしまうケースもよくあり、共有名義は避けた方が賢明です。

しかし、分筆によって1つの土地を分割してしまえば、それぞれが思い描く土地の活用法を実現できるため、トラブルを回避できます。

土地の一部を売却するケース

例えば、庭になっている土地の一部を売却したいという場合に分筆を選択するケースもあります。
売却した土地は所有権を移さなければならないため、分筆によって土地そのものを分けてしまうのです。
分筆にかかる費用を売主と買主のどちらが負担するかは、話し合いによって決めます。

親が持つ土地に子供が家を建てるケース

親が所有する土地に子供世帯の家を建てるという場合には、念のため分筆を行うことがあります。
念のためというのは、建築基準法で「一敷地一建物」という原則があるものの、「一敷地」の概念について明確な定義がないためです。
ただ、分筆で土地を分割してしまえば、土地の所有権も建築基準法における原則も明瞭になるため、行っておいて損はありません。

分筆の流れやかかる費用

1.土地家屋調査士に依頼する

土地を分筆する際には、土地家屋調査士に依頼するのが主流です。
土地家屋調査士は、ネットで探すほかに、「土地家屋調査士会」と呼ばれる組織に紹介してもらう方法があります。
ここで見積もりを出してもらい、契約先を決めましょう。

2.土地の境界を確認する

分筆において重要となるのが、土地の境界です。
分筆前の土地の境界が確定していない場合には、分筆を行う前に隣家との境界を明らかにしなければなりません。
以前隣家と交わした境界確認書があれば境界が確定している証拠ですので、探しておきましょう。

3.境界確定測量を行う

資料確認や現地調査を行いながら、仮の境界線を決めていきます。
合意が得られれば境界標を設置し、その証明となる境界確認書を作成するのが一般的です。

4.登記申請を行う

測量完了後、申請書や地積測量図が作成できたら法務局へ向かいます。
そこで登記申請を行い、登記済証を受け取れば完了です。

こうした土地の分筆にかかる費用は、最低でも10万円程度です。
隣家との境界が曖昧であったなどの理由で分筆前に境界測定を行った場合は、さらに費用がかかります。
多い場合は50〜100万円程度になるでしょう。

土地を分筆する際の注意点

土地の分筆には、個々人の自由に土地活用できるメリットがありますが、注意しておきたい点もいくつかあります。
思うような土地活用が行えない可能性もありますので、必ず事前に確認しておいてくださいね。

1.売却が難しくなる場合がある

元々の土地がそこまで大きくなかった場合、分筆を行うことで極度に狭くなってしまうケースがあります。
また、分筆方法によっては台形や三角形といったいわゆる不整形地に該当するケースもあり、需要が減ることで買い手がなかなか見つかりにくくなるかもしれません。

2.土地活用の幅が狭まる

分筆の方法によっては土地の使い勝手が悪くなり、思うような土地活用ができなくなることがあります。
例えば土地の活用法として家の建築を考えている場合、接道義務や建ぺい率など、建築基準法において様々な制限がかかります。
これにより思っていたように土地を分筆できず、活用も難しくなるケースは少なくありません。
分筆をする際には、活用しやすい状態を確保できているかを考えておくことが求められます。

3.固定資産税の特例措置がなくなる

こちらは既に家が建っている土地を分筆する場合に限りますが、分筆によって家が建っていない土地ができてしまう場合、その土地には固定資産税の特例措置を適用できなくなります。
固定資産税の特例措置は、住宅用地に対する制度のため、家が建てられていない土地には適用できないのです。
土地の分筆方法によっては固定資産税が何倍にも膨れ上がってしまう可能性があるため、将来的なコストも考慮したうえで考えておく必要があります。

□まとめ

分筆は、相続やそれぞれの土地活用を実現したい場合に非常に有効な手段です。
しかし、固定資産税が高くなったり、思っていたように活用できなくなったりする可能性があることに注意しなければなりません。
土地を分筆をする際は必ず専門家に相談しましょう。
当社は、相続や共有名義における土地の様々なトラブルに精通しています。
何かお困りのことがありましたら、お気軽にご相談ください。

編集者

【監修】共有持分サポート

不動産の共有名義による「相続」「離婚」「相続後」などの親族間トラブルを抱えている方は共有持分サポートへ。当社では弁護士、司法書士、不動産鑑定士、税理士などの専門分野のスタッフが共同で問題解決のために取り組むことで、素早い対応が可能となっております。
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