共有持分（共有名義）の不動産トラブルで
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一般的に、一戸建ての資産価値は築20年が経過するとほぼ0になるといわれています。
そのため、築20年以上が経過した古い家を売却する際には、「古家つき土地」もしくは家を解体して「更地」として売却するのが一般的です。

しかし、どちらにすべきかの判断は難しい部分があるため、慎重に検討する必要があります。
本記事では、用途のない古い家の扱い方について解説します。

更地にして売るメリットとデメリット

「古家付き土地」として売却するべきか、「更地」として売却するべきか。
判断材料とするために、まずは更地にして売るメリットとデメリットを確認してみましょう。

【メリット】
1.売却活動が早く終わる可能性が高い
更地で売ると、その用途は買主が自由に決められるということになります。
好みの建築物を0から建てたい方・駐車場などの別の用途で活用したい方など、ニーズの幅は様々です。
立地によって変わる部分はありますが、購入後の用途の自由度が高いことから早期売却が期待できます。

2.瑕疵トラブルを避けられる
築年数が経過した家では、解体しないとわからない位置に瑕疵を有している可能性があります。
例えば、床下や基礎部分などが良い例です。
更地の場合には地中に埋まっている物の確認や土壌調査、地盤調査なども行いやすくなり、買主に安心感を与えられます。
家つきの物件は契約上の不適合責任に問われてしまうケースもあるため、更地にして売却することで瑕疵トラブルを避けられる可能性が高まるでしょう。

【デメリット】
1.解体費用がかかる
更地にした場合、当然ではありますが解体費用がかかることになります。
更地を売却したところ思うように売却できず、結局のところ解体費用の方が高くなってしまって損をするケースもあるでしょう。
更地にして売却する場合は、解体費用が回収できる売却価格を目指すことが理想ではありますが、相場との兼ね合いがあるので、慎重に検討する必要があります。

2.固定資産税が高くなる
宅地に比べて、更地にした方が固定資産税が高くなることがあります。
これは宅地の際に適用されていた「住宅用地の軽減措置等」がなくなってしまうためです。
通常2〜3倍、最大で6倍になる場合もあり、更地にしてから時間が経過するほど費用負担が多くなります。

家つきのまま売るメリットとデメリット

それでは次に、家つきのまま売るメリットとデメリットを確認してみましょう。

【メリット】
1.解体費用がかからない
家つきのまま売る際には解体費用が必要ないため、更地にして売る場合に比べると費用負担を軽減できるようになります。
その分売却価格も低く見積もれるため、買主のハードルを下げることも可能です。

2.固定資産税の軽減措置がある
建築物のある宅地に対しては「住宅用地の軽減措置等」が適用されるため、固定資産税を軽減することができます。
更地にした場合には、売却できない期間がそのまま費用負担の倍増に繋がるため、早く売ろうと気持ちが焦ってしまいがちです。
一方の家つきの土地として売却する際には、腰を落ち着けて進められるメリットがあります。

3.買主が住宅ローンを使える
古家つきの土地はほとんど土地だけの価格で取引されますが、建築物があるため住宅ローンの融資対象になる場合があります。
買主にとっては資金繰りがしやすいため、検討してもらえる機会が増えるでしょう。

4.契約不適合責任を免責にできる場合がある
更地にして売る場合と比べて、家つきの土地として売却する際には契約不適合責任が厄介な部分となります。
しかし、古家の場合には免責にできるケースが多く、瑕疵トラブルを避けられるかもしれません。
ただ買主にとっては「質や売却価格を保証してもらえない」ことと同義になるため、マイナスに働く可能性も高まります。

【デメリット】
1.相場よりも売却価格が低くなりやすい
家つきの土地は、更地にして売るよりも用途が限られてしまうため、ニーズの幅が狭まってしまいます。
解体の費用や手間も買主にお願いすることになり、その分を加味した売却価格を設定しなければなりません。
更地よりも売却価格が低くなるケースもあるため、慎重な検討が必要です。

2.売却活動が長引く可能性がある
前述のように、更地に比べて用途の自由後が低い家つきの土地は、なかなか買主が現れない場合があります。
家つきといえど管理が行き届いていないと判断されてしまうと、悪印象に繋がることもあるかもしれません。
購入後に解体して土地を活用したい場合でも、土地自体の状態が判断しづらくなるため、買主に安心感を与えられない面もあります。
こうした側面から売却活動が長引く可能性があるのがデメリットです。

更地にして売る方が良いケース

では、どのような場合に更地にして売るべきなのでしょうか。
具体的なケースを3つご紹介します。

立地が良い場合

地域的なブランドが確立されていたり、都心や駅が近い立地であったりする場合には、用途の自由度が高い更地のニーズが高まります。
購入後すぐに新しい建設を始めることも可能になるため、買主にとってはメリットの高い条件です。
立地が良い場合には、更地にした方が早期売却が期待できます。

建物の劣化が激しい場合

長年空き家になっていた家などは、潔く解体して更地として売却するのがおすすめです。
管理が行き届いていない空き家は、特定空き家に指定される場合もあるため、劣化や損傷が激しい場合には解体しましょう。

1986年以前に建てられた家の場合

現在の耐震基準は1986年の6月1日に定められたものであり、それ以前の建物は現在の耐震基準を満たしていない場合が多くあります。
買主にとって不安材料になりやすいため、耐震性が低いことが懸念される場合には解体した方が良いかもしれません。
家つきとして売却する場合でも耐震リフォームが求められるケースがあり、費用負担が増えてしまいます。
改修費用がかかる場合には、解体して更地として売却することを検討しましょう。

まとめ

早期売却を狙いたいのであれば、家つきの土地として売るのではなく、更地にして売る方が有効的となるケースが多い傾向にあります。
とはいえ、立地条件などの様々な観点から判断が必要になるため、売れる見通しが立っていないのにもかかわらず、解体を進めることは望ましくありません。
まずは不動産会社に相談してから検討するようにしましょう。
共有持分の不動産にお困りの方は、お気軽に当社にご相談ください。

編集者

【監修】共有持分サポート

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