共有持分（共有名義）の不動産トラブルで
お困りの方は共有持分サポートへ

共有不動産は、親族間や相続、離婚といった様々なきっかけで発生しやすく、その名義の複雑さから、いざ現金化しようとすると多くの課題に直面することが少なくありません。
一方で、所有している不動産を資産として活用し、資金を得たいというニーズは常に存在します。
共有不動産の現金化には、単一の正解があるわけではなく、置かれている状況や共有者間の関係性、そして何よりもご自身の優先順位によって最適な選択肢が異なります。
今回は、共有不動産を円滑かつ有利に現金化するための具体的な方法とその比較ポイント、そしてご自身に合った方法を見つけるための考え方について詳しく解説します。

 

共有不動産を現金化する主な方法

 

共有持分のみを売却する

 

 

共有不動産において、特定の一人の共有者が自身の所有する「持分」のみを売却する方法です。
この場合、売却相手は他の共有者、あるいは持分買取を専門とする業者や特定の投資家などが考えられます。

・他の共有者へ持分を売却
売却先の共有者の承諾のみで、他の共有者への同意は不要です。
ただし、共有者に買い取る資金がなければ成立しません。

・第三者へ持分を売却
他共有者への同意は不要です。ただし、持分だけでは不動産を自由に活用できないという点もあり、一般の方への売却は難しいでしょう。共有持分の買い取りを専門としている不動産会社であれば買い取りが期待できます。

持分のみの売却は、他の共有者の同意を必ずしも必要としない場合が多く、手続きも比較的簡単でスピーディに現金化できるのが大きな利点です。
しかし、不動産全体ではなく、その一部である持分という権利のみの取引となるため、不動産全体の市場価値から単純計算される持分の額よりも、一般的に評価額が低くなる傾向があります。
これは、買い手側が持分のみを取得しても、不動産を単独で利用・管理できないという制約を負うため、リスクや手間を考慮した価格設定となるせいです。

 

不動産全体を共有者全員で売却する

 

 

共有者全員が合意の上で、不動産全体を売却する方法です。
この方法では、不動産全体の市場価値に基づいた適正な価格での取引が期待でき、現金化された売却代金は、各共有者の持分割合に応じて清算・分配されます。
しかし、この方法を実現するには、全ての共有者間の意見調整が不可欠であり、一人でも反対者がいる場合や、連絡が取れない共有者がいる場合には、売却自体が困難になることがあります。
全員の協力と合意形成が、この方法の成否を分ける鍵となります。

 

共有物分割請求

 

 

共有者全員の合意が得られず売却できない場合、裁判所に共有物分割請求訴訟を提起し、裁判所に分割方法を決めてもらう方法です。
分割方法は「現物分割」「代償分割」「換価分割」のいずれかになり、分割方法は自分の意思で決めることは出来ません。

・現物分割：土地などを物理的に分割する方法（不動産では困難なケースが多い）
・代償分割：共有者1名が不動産全体を取得し、他共有者に持分相当額を代償金として支払う方法
・換価分割：共有不動産全体を売却し、売却代金を持分割合に応じ分配する方法。

裁判手続きは時間や費用もかかるため、最終手段として考えるのが妥当です。

共有不動産の現金化方法を状況別で比較

 

対象不動産が空き家の場合

 

 

空き家状態のまま放置をしておけば、固定資産税や維持費等の費用負担や建物の老朽化のリスク、また相続発生時に共有者がさらに増えることで、トラブルが発生する可能性があります。
活用予定がないのであれば、共有者全員で全体売却してしまう方が良いでしょう。
全体売却であれば買主も見つかりやすく、市場価格に近い金額で売却が期待できます。

居住者がいる場合

 

 

居住者がいる場合、「居住者は売却したくない」「別の共有者は活用が出来ないため売却したい」と意見が分かれることがあると思います。
その場合は、居住している共有者へ自身の持分を売却し、共有関係を解消する方法が望ましいでしょう。
居住者の単独所有になることで、居住者にとっても管理や活用がしやすくなり、売却したい共有者にとっても市場価値に近い金額で現金化できる可能性が高いです。
ただし、居住者側に買取資金がなければ成立しません。

共有者の連絡先等が不明

 

 

全体売却をする場合、共有者全員の合意が必要となります。
1人でも連絡先等が分からない場合は、共有者の所在調査が発生するため、手間や費用がかかります。
この様な状況で、すぐにでも現金化をしたい場合は、ご自身のみの持分売却が検討できます。
共有者の買い取りが期待できない場合は、持分買取を専門としている不動産会社へ売却し、現金化が可能です。

共有者と話し合いが困難

 

 

上記の様に連絡先等が不明で困難なケースだけでなく、共有者と不仲で感情的対立などにより話し合いが進まない場合があります。
この場合も、全体売却は難しいため、ご自身の持分のみの売却が1番早く現金化が可能です。
トラブルを抱えている場合、売却後の共有者との交渉は買取業者が行うため、心理的な負担軽減にもなります。

自分に合った共有不動産の現金化方法を見つけるには？

 

優先順位を決める

 

 

共有不動産を現金化するにあたり、ご自身が最も重視する点を明確にすることが、最適な方法選択の第一歩となります。
例えば、「とにかく早く現金が必要」「共有者と関係がすでに悪化しており早く解消したい」という状況であれば、多少価格が下がったとしても持分の
みの売却が選択肢となり得ます。
一方で、「可能な限り高く売りたい」のであれば、時間と手間がかかっても全体売却を目指すべきでしょう。
また、「共有者との良好な関係を維持したい」という思いが強い場合は、全員が納得できるプロセスを丁寧に踏むことが重要になります。
これらの優先順位を明確にすることで、取るべき戦略が自ずと定まってきます。

 

物件や共有者の状況を確認する

 

 

現金化方法を具体的に検討する際には、対象となる不動産自体の特性と、共有者それぞれの状況を客観的に把握することが不可欠です。
不動産については、立地条件、物件の状態、市場での需要などを評価し、全体売却による高値が期待できるか、あるいは持分としての取引しか現実的でないかなどを判断します。
共有者については、それぞれの経済状況、不動産に対する意向（売却したいか、維持したいか）、連絡の取りやすさ、そして共有者間の人間関係などが、合意形成の難易度や最適な売却方法に大きく影響します。

 

専門家への相談を検討する

 

 

共有不動産の現金化は、法律や不動産取引に関する専門知識が求められる複雑なプロセスです。
特に、共有者間の意見対立が生じたり、手続きが煩雑で進め方が分からなかったりする場合には、専門家のサポートが非常に有効となります。
弁護士には、共有物分割請求訴訟など法的な解決策について相談できますし、司法書士には登記手続きや相続に関する相談が可能です。
また、不動産会社は、市場価値の評価、購入希望者の探索、売買契約の仲介など、実務的な面で多岐にわたるサポートを提供してくれます。
これらの専門家と連携することで、よりスムーズかつ有利に現金化を進めることが期待できます。

 

まとめ

 

 

共有不動産の現金化には、共有持分のみを売却する方法と、不動産全体を共有者全員で売却する方法の二つが主な選択肢となります。
持分売却はスピードを重視できますが価格は市場価格よりも下がりやすく、全体売却は高値が期待できる反面、時間と手間、そして共有者全員の合意形成が不可欠です。
どちらの方法を選択するにしても、ご自身の優先順位、物件や共有者の状況を正確に把握し、必要であれば弁護士や不動産会社といった専門家の助言を仰ぐことが、円滑な現金化への鍵となります。

編集者

【監修】共有持分サポート

不動産の共有名義による「相続」「離婚」「相続後」などの親族間トラブルを抱えている方は共有持分サポートへ。当社では弁護士、司法書士、不動産鑑定士、税理士などの専門分野のスタッフが共同で問題解決のために取り組むことで、素早い対応が可能となっております。
本社を置く大阪だけではなく、全国エリアをカバーしており、これまでも遠方にお住まいのお客様の問題解決を数多く対応させていただいた実績がございますので、どなたでもお気軽にご相談下さい。

最新の投稿

• 2025年12月20日共有持分コラム自分に最適な手段を見つける！共有不動産を現金化する方法を解説
• 2025年11月20日相続コラム相続登記義務化と共有持分の影響！罰則内容と登記手続きの変更点を解説
• 2025年11月5日共有持分コラム持分放棄することと登記変更のステップとコスト解説
• 2025年10月20日登記コラム未登記建物の売買契約と必要書類とは？手続き費用も解説