共有持分（共有名義）の不動産トラブルで
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離婚を考える中で、共有名義の不動産に関する名義変更を行っていない方は少なくありません。
名義をそのままにしておくことに対して、複雑な法的手続きやそれに伴うリスクについての不安を抱えている方も多いと思われます。
この記事では、共有名義の不動産で離婚後も名義変更していない場合のリスク、名義変更の必要性や方法について解説します。
離婚後の不安を解消するためにも、ぜひ参考にしてください。

離婚時に共有名義不動産の名義変更をしていない場合のリスク

1.売却の合意が難しくなる
共有名義の不動産を持つ場合、売却を考える際には共有者全員の合意が必要となります。
また、元配偶者の同意も必要となるため、売却のプロセスが難しくなることが考えられます。
さらに、合意を得ても、持分に応じた分配を正しく行わないと、税金の問題が生じる可能性があるのです。

2.相続時のトラブル

共有名義の不動産は、各共有者が持分に応じて権利を持っています。
そのため、共有者の一方が亡くなった場合、その持分だけが相続されることになり、元配偶者の新しい家族と不動産を共有することになる可能性があります。
離婚した相手の家族と共有状態になる状況は、将来的なトラブルの原因となり得るので注意しましょう。

3.税金のトラブル

固定資産税は、共有者全員が負担する必要がありますが、実際には一人の共有者にのみ納税通知が届くことが多いです。
代表者は他の共有者から費用を回収する必要があるため、税金の支払いに関するトラブルが生じる可能性があります。

4.ローンの支払い問題

住宅ローンが残っている場合、共有者の一方が支払いを怠った場合のリスクも考慮する必要があります。
もし、支払いが滞ると、不動産が差し押さえられるリスクがあります。

共有名義の変更方法

離婚後の不動産の名義変更は、住宅ローンの有無によって手続きが異なります。
この違いを理解し、適切な手続きを行うことが大切です。

住宅ローンがない場合

住宅ローンがない場合、名義変更の手続きは比較的シンプルです。
離婚協議書や財産分与契約書を作成し、これらの書類をもとに共有名義から単独名義への不動産登記を行います。
双方の合意により代償金なしで名義変更も可能ですが、相手の持分を買い取る代償金が必要な場合があります。

住宅ローンがある場合

住宅ローンがある場合、名義変更はやや複雑になります。
住宅ローンの名義変更を行わずに不動産だけの名義変更を行うと、規約違反となる可能性があるため住宅ローンの完済が必要となる場合が多いです。
完済のための方法としては、第三者からの借入や、住宅ローンの名義変更などが考えられます。
ただし、名義変更の審査は最初よりも厳しくなる傾向にあるため、注意が必要です。

売却も1つの手段

不動産の売却も一つの方法として考えられます。
売却益を住宅ローンに充てることで、名義変更をする必要がなくなる可能性もあります。
売却価格が住宅ローンの残債を上回る場合や、下回る場合、それぞれの対応が必要です。
具体的な売却価格を知るために、まずは不動産会社に査定を依頼するところから始めましょう。

名義変更が難しい場合の対策

離婚後、共有名義の不動産の名義変更が難しい場合、どのような対策が考えられるのでしょうか。
以下に、いくつかの対策を紹介します。

1.財産分与の協議内容を公正証書にしておく

離婚時に決めたことは、公正証書にしておくことで、その内容の証明力が増します。
公正証書にすることで、約束した金銭の支払いが違反された場合、裁判を起こさずに相手の財産の差し押さえが可能になるのです。
公正証書は、約束があった事実の証明となり、心理的なプレッシャーとしても機能します。

2.住宅ローン完済後の名義変更を仮登記

住宅ローンの関係で名義変更ができない場合、将来の名義変更を予約する意味で仮登記を行う方法があります。
仮登記は登記の順位としては有効であり、仮登記後に別の登記があっても仮登記を本登記すると仮登記までさかのぼって優先されます。

3.不分割特約の活用

共有名義である以上、共有物分割を請求される可能性はありますが、共有物分割請求を制限する方法として、不分割特約が考えられます。
不分割特約とは、共有者間での共有物を一定の期間の間は分割しないという約束のことです。共有者間で合意の上、最長5年の特約を結ぶ事ができます。5年を超える不分割特約は無効となりますが、更新することも可能です。更新の場合も共有者間での合意が必要となり、期間は最長で5年となります。
名義変更が難しい場合でも、上記のような対策を講じることで、将来的なトラブルを避けられます。
名義変更に関する手続きや対策は複雑なので、専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。

まとめ

共有名義の不動産の名義変更は、離婚後の重要な手続きの一つです。
離婚時に共有名義のままとなると、相続や税金などの面でさまざまなリスクが考えられます。
名義変更の方法や、名義変更が難しい場合の対策を知ることで、将来的なトラブルを避けられます。
共有名義の不動産や名義変更に関する手続きについては当社がサポートいたしますので、ぜひ一度お問い合わせください。

編集者

【監修】共有持分サポート

不動産の共有名義による「相続」「離婚」「相続後」などの親族間トラブルを抱えている方は共有持分サポートへ。当社では弁護士、司法書士、不動産鑑定士、税理士などの専門分野のスタッフが共同で問題解決のために取り組むことで、素早い対応が可能となっております。
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