共有持分(共有名義)の不動産トラブルで
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COLUMN

  • 共有地でよくあるトラブルと対処法|予防策についても解説

共有持分を相続することになったという方は、自分の資産が増えたと喜んでばかりではいられません。
共有持分は他の共有者がいるからこそ、トラブルに発展することが多いのです。
そこで、今回は共有地でよくあるトラブルとその対策について解説します。

 

共有地でよくあるトラブルと対処法

共有不動産を利用するときのトラブル

共有不動産を利用する、管理行為に当たる行為をするには、共有者の共有持分権の過半数の賛成が必要です。
そのため、賛成を得ずに共有者の1人であるAが第三者と土地賃貸借契約を結んだ場合、その契約は無効です。

契約無効によって、Aは契約を締結した第三者が支払った仲介手数料や引っ越し代などを第三者から損害賠償請求される可能性があります。
Aは他の共有者から事前に賛成を得ることはもちろん、賛成について書面に残すことでトラブルを避けられます。

共有者に相続が起きたときのトラブル

共有者の1人であるBが死亡して相続が発生した場合、遺言がなければ法定相続人が法定相続分の共有持分権を承継します。
法定相続人が多ければ多いほど持分はさらに分割されて共有者の人数も増えるため、不動産の管理や処分についての話し合いをするのも大変な作業になってしまいます。

そのままにしておくと次々と共有者は増え続けて収拾がつかなくなってしまうため、遺産分割協議で共有持分権を1人だけで相続することをおすすめしますが、やはり共有状態を解消しておくことが1番です。

夫婦で不動産を共有する時のトラブル

不動産が夫婦の共有名義ということは多く、夫婦円満の状態が続いているのであれば何も問題ありません。
しかし、別居や離婚など夫婦の関係性を断ち切りたい場合でも、共有名義であるがゆえに関係性が続いてしまうのです。

例えば、住宅ローンの返済が難しくなった場合、離婚した夫婦であると任意売却の話を進めるのが困難となりやすく、結果的に競売にかけられる事態になる恐れがあります。
住まいを突然失うという事態を避けるためにも、離婚の財産分与の時点で共有名義から単独名義に変更することをおすすめします。

共有者が共有不動産を勝手に売却したときのトラブル

遺産分割協議で法定相続分以上の持分を相続した場合、すぐに共有持分権について登記をしなければトラブルに発展してしまいます。
例えば、法定相続分であれば50%ずつであったものを、遺産分割協議でCが80%、Dが20%相続したとします。
このとき、Cが登記をしないうちにDが法定相続分だった50%について相続登記を行い、その共有持分権をEに売却し登記も完了した場合、Cは法定相続分を超えた30%について権利を主張できません。

このように、本来の権利を失ってしまう事態にもなりかねないため、速やかに登記をして他人に権利を主張できる状態にしておくことが大切です。

 

共有地のトラブルを避ける予防策

1.共有者全員の合意のもと不動産全体を売却する

共有不動産全体を売却して現金化し、持分割合に応じて売却代金を分割する方法です。
売却することで共有状態を解消できる上に、現金なので細かく分割できるため売却後トラブルに発展する可能性も低いです。
ただし、不動産全体を売却するには共有者全員の同意を得る必要があることに注意が必要です。

2.共有者同士で持分を売買する

他の共有者に自分の持分を売却することで、共有状態を解消する方法です。
買主は持分割合が増えて可能な行為の範囲が増える、売主は第三者に売却するよりも適正な価格で売却できる、という両者に対してメリットがあります。
一方で、取引価格は共有者同士で決定するため、価格についてトラブルが発生する恐れがあります。

3.土地を分筆する

共有不動産が土地の場合、1つの土地を複数の土地に物理的に分ける「分筆」という方法もあります。
持分割合に応じて面積を細かく分割可能で、分筆後はそれぞれ単独所有の状態になり共有状態を解消できます。
注意点として、建物が含まれていると物理的に分割できないため分筆不可能であること、分割したことで利用価値が低下する恐れがあることが挙げられます。

4.共有物分割請求訴訟を起こす

共有物分割請求訴訟とは、他の共有者から共有解消の同意が得られない場合、裁判所を通じて強制的に共有状態を解消するという方法です。
裁判所が中立の立場で解消方法まで決定してくれますが、訴訟を起こした側が希望する結果になるとは限らないことに注意が必要です。

5.共有持分を第三者に売却する

共有持分を第三者に売却することも可能です。
共有持分買取専門の不動産会社に依頼すれば、他の共有者と関わらずに共有状態を解消できます。
一方で、不動産再活用のために他の共有者との話し合い、司法書士への権利関係整理の依頼などにかかる費用を考慮して買い取るため、売却価格は相場よりも低くなることがほとんどです。

 

まとめ

共有地でのトラブルは、不動産の利用、相続、離婚、売却などさまざまな場面で発生することが多いですが、書面で同意を確認したり、登記を完了させたりするなど、どのトラブルに対しても早めに対処することが重要です。
しかし、トラブルを予防するには、やはり共有状態を解消しておくことが1番なので、今回ご紹介した方法を参考に、共有状態を解消することも検討してみてください。

編集者

【監修】共有持分サポート
【監修】共有持分サポート
不動産の共有名義による「相続」「離婚」「相続後」などの親族間トラブルを抱えている方は共有持分サポートへ。当社では弁護士、司法書士、不動産鑑定士、税理士などの専門分野のスタッフが共同で問題解決のために取り組むことで、素早い対応が可能となっております。
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