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  • 所有者不明土地管理人とは？管理人による土地の売却方法などを解説

 
 
街中で放置され、誰のものか分からない土地を見かけることはないでしょうか。
また、土地を相続したけど、共有者が不明で土地の活用や売却ができず困っているという方もいるのではないでしょうか。
この問題を解決する選択肢の一つとして、「所有者不明土地管理人」という専門家を選任する方法があります。
今回は、所有者不明土地管理人の概要や活用できるケース、土地を売却するための手続きについて、分かりやすく解説していきます。
 

所有者不明土地管理人とは？

 

所有者不明土地管理人の定義

 
所有者不明土地管理人とは、所有者が不明な土地の管理を委託された者です。
具体的には、土地の所在が不明、所有権が複雑に絡み合っている、あるいは所有者が死亡し相続人が不明といった状況にある土地を対象としています。
この管理人は、所有者の特定、土地の保全、そして将来的な活用に向けた様々な業務を担います。
また、その役割は、単なる管理にとどまらず、土地に関する紛争の予防や解決にも及ぶ重要なものといえます。
さらに、法令に基づき、適切な手続きを経て選任されることが一般的です。
 

所有者不明土地問題の背景

 
所有者不明土地問題の増加は、高齢化社会の進展や相続手続きの複雑化、土地登記制度の不備など、様々な要因が複雑に絡み合っている結果です。
長年放置された土地は、荒廃したり、違法行為の温床となったりするリスクがあります。
そのため、地域の安全や景観にも悪影響を及ぼします。
そこで、所有者不明土地の適切な管理は、社会全体の課題として認識されるようになってきており、専門的な知識と経験を持つ管理人の役割はますます重要性を増しています。
 

民法改正と新しい制度のスタート

 
所有者不明土地の解消に向けて、令和5年4月から「所有者不明土地等に関する法律」が段階的に施行されており、登記制度に関する見直し・土地を国に引き取ってもらう制度・土地利用に関する民法ルールの見直しがあります。
その中の一つに「所有者不明土地・建物管理制度」があります。
この制度では、所有者が不明な土地でも、裁判所の手続きを通じて管理人を選任することで、公共事業への活用や売却が可能になります。
 
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所有者不明土地管理人と似たような管理人との違いとは？

 
裁判所が選任する財産管理人には所有者不明土地管理人以外に「不在者財産管理人」と「相続財産管理人」がいます。
それぞれの違いと所有者不明土地管理人の選任が必要となるケースをご説明します。
 

不在者財産管理人

 
対象財産：不在者の財産全般
状況：不在者は生存しているが所在不明で連絡がつかない
役割：不在者の代わりに財産の保存・管理を行い、利害関係人との権利調整
出来ること：裁判所の許可があれば処分行為も可能
 

相続財産管理人

 
対象財産：相続財産全般
状況：相続人がいない、相続人全員が相続放棄
役割：相続人不在の財産を適正に清算
出来ること；相続財産を管理し債権者などへの弁済を行う、残りは国庫に帰属
 

所有者不明土地管理人

 
対象財産：不動産
状況：所有者の所在も相続人も不明
役割：土地の利用円滑化
出来ること：裁判所の許可を得て、賃貸借契約や売却などの処分行為も可能
 
所有者不明土地管理人制度は、所有者が死亡・相続人不明・登記未了など広い「不明」状態に対応できるもので、不在者財産管理人や相続財産管理人ではカバーできない部分も対応できる制度です。また、対象財産も不動産のみとなる点が大きく違う点です。
 
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所有者不明土地を売却したいときは？

 

自分の持分だけ売却

 
全体売却とは異なり、自分の持分（所有している割合）だけの売却であれば、共有者の承諾は不要です。そのため、自身の持分の範囲内の売却でも良ければ、手間もかからず売却が可能です。
共有持分の買い取りを専門に行っている不動産会社もあるため、一度相談してみるのも有効です。
 

全体売却（管理人制度利用）

 
土地全体を売却するには、すべての共有者の同意が必要です。そのため、所在不明の共有者がいる場合には、以下の手続きが必要になります。
・自分ができる範囲で共有者の所在を調査（登記事項証明書や戸籍謄本などで辿る）
・所在が不明であれば、家庭裁判所に管理人選任の申し立てを行う
・裁判所が審査し、管理人を選任するか判断
・管理人が選任されると、管理人が土地を管理
・売却が必要な場合、管理人が裁判所に「売却許可」を申請
・許可が下りれば、売却が可能
ただし、管理命令を発令されるかどうかは土地の管理状況によって必要と認められた場合です。不要となれば選任申立てが却下されることもあります。
 

管理人への報酬と予納金

 
管理人への報酬は、裁判所が決定します。
報酬は、原則として管理人が管理する土地（管理財産）の中から支払われます。
管理人への報酬額は、管理業務の内容や難易度などを考慮して、裁判所が相当な額を定めます。
ただし、管理財産に十分な価値がなく、報酬や管理費用を支払えない場合に備え、申立てを行う人（申立人）は、あらかじめ裁判所が定める金額（予納金）を納付する必要があります。
この予納金は、管理人の報酬や管理業務に必要な経費に充てられます。
また、土地所有者が判明した場合は申立人が所有者に報酬の償還を請求することも可能です。
 

まとめ

 
今回は、所有者不明土地管理人の概要、また管理人制度を活用した不動産売却の方法について解説しました。
所有者不明土地管理人制度は、今まで対応できず放置されていた土地問題に対して、効率的な管理を実現するために設けられた制度です。これにより、公共事業や売却などの利用の円滑化に繋がる可能性を秘めています。
また、所有者不明土地問題の解決は、地域社会の活性化にも大きく貢献するものといえるでしょう。
 

編集者

【監修】共有持分サポート
【監修】共有持分サポート
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