共有持分（共有名義）の不動産トラブルで
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夢のマイホームを共有名義で実現したい共働き夫婦にとって、持分の割合は難しい課題です。
「2人ならば1/2でしょう」と思いがちですが、実はそう簡単にはいきません。
適当に決めてしまうと後悔するかもしれません。
この記事では持分割合の基本から、住宅ローンのタイプ別、親からの資金援助があった場合の決め方まで、様々なパターンに合わせた持分割合の考え方を解説していきます。

 

持分割合の決め方

共有名義とは、複数の人が1つの不動産の所有権を共有することを意味します。
そして、持分割合は、各共有者が持つ権利の割合を示します。
この持分割合は、共有名義となる共有者同士で自由に設定可能です。
下記に、持分割合を決めるタイミングと一般的な決め方をご説明します。

共有名義で不動産を購入した時

例えば、結婚や出産を機に、夫婦共有名義で住宅購入をした場合や２世帯住宅を親子共有名義で購入した場合などです。
一般的には、購入時の各々の出資額の割合にあわせて、持分割合を決めます。

共有名義で相続が発生した時

基本的には法定相続分によって持分割合を決めます。
しかし、遺言書に持分の内容が記載されてる場合や、相続人同士で遺産分割協議を行った際に取り決めた割合で決めることも可能です。

しかし、この持分割合を適当に、または感覚的に設定してしまうと、後々のトラブルの原因となる可能性があります。

なぜ持分割合を適当に決めてはいけないのか？

持分割合は、次のような場面で大きな影響を与えます。

• 不動産を売却した際の売却益の分配
• 不動産を賃貸に出した際の賃貸収入の分配
• 相続・離婚時の財産分与
• 不動産の管理・使用・売却の決定権

出資額に比べて少ない持分しか設定していなかった場合、本来得られるはずの利益が減ってしまったり、権利の主張が難しくなったりすることもあります。

そのため、出資額に応じて持分割合を設定することが推奨されます。
出資額と持分割合を一致させることで、後々のトラブルを防げるでしょう。
「最初の取り決め」が、将来的な共有者間の紛争を防ぐための鍵となります。

このような背景から、持分割合の設定は単なる数値以上の意味を持っており、共有名義での不動産取得を検討する際の重要な段階となります。

住宅ローンの組み方による持分割合の決め方

ここで、夫婦が共同でローンを組む際の主な選択肢である「連帯保証型」「連帯債務型」「ペアローン」の3つについて、持分割合と関連させて説明いたします。

連帯保証型

このタイプでは、夫が主要な借り手となり、妻が保証人の役割を果たします。
そしてローンは夫の名義となるため、原則として妻の持分は存在しないことが多いのです。
ただし、特定の状況下で、妻にも持分を設定することは可能ですが、贈与税の対象となる可能性があるため、税務的な影響も考慮しなくてはなりません。

連帯債務型

このタイプでは、夫婦の双方が共同で借り手となるため、妻にも持分が認められることが一般的です。
持分の設定は、一般的に出資割合や収入のバランスを基にして行われます。
しかしながら、夫婦間で持分を変更する場合、贈与税の影響を受けるリスクも考慮する必要があるでしょう。

ペアローン

ペアローンは、夫婦が個別にローンを組むタイプを指します。
こちらでの持分は、夫婦が出す頭金やローンの合計額に基づき持分割合を計算します。
例として、夫が600万円、妻が400万円出資した場合、夫：60％、妻：40％の持分が基本となります。

これらの方法を選択する際は、夫婦の経済状況や将来の計画をしっかりと考慮し、最も適した方法を選ぶことが求められます。

親が資金援助した場合の持分割合の決め方

住宅購入を検討する際、親からの資金援助を受けるケースは多いものです。
このような場合、資金援助の方法やその影響について正確に理解しておくことが重要となります。
資金援助の方法としては「贈与」「共同出資」「借入」の3つの主要な方法があります。

贈与

贈与の場合ですと親からの贈与を受けた金額は、自己負担額としてカウントされます。
例えば、住宅の購入代金が1,000万円で、夫が650万円、妻が300万円を負担し、夫の親から50万円の贈与を受けた場合、夫の持分割合は7/10、妻の持分割合は3/10となります。

この際、親が取得する持分はありません。

しかし、贈与税の問題や相続税評価額の減額制度、小規模宅地等の特例の適用など、税務上の留意点が存在します。

共同出資

親との共同出資で住宅を購入する場合、出資額に応じて持分が決まり、親も共有名義人として名義に入ります。

例を挙げると、住宅の購入代金が1,000万円の場合、夫が500万円、妻が250万円、夫の親が250万円を出資すると、夫の持分は1/2、妻の持分は1/4、夫の親の持分も1/4となります。

共同出資の際には、共有持分を取得した親の名義にも一部の税金が課せられることや、将来の相続時に持分をめぐるトラブルが起きる可能性に注意が必要です。

借入

親からの借入で住宅を購入する場合、持分には影響しません。
しかし、正式な手続きを省略しないようにすることが重要です。
具体的には、借用書を作成して、借入額、返済方法、利息などの詳細を明記することが求められます。
親からの借入を正式に行うことで、将来のトラブルを防ぐことが可能となります。

まとめ

共有名義での住宅購入を考える共働き夫婦にとって、持分割合の設定は簡単な問題ではありません。
感覚的な決定は後々のトラブルの元となる可能性があるため、事前の計画と検討が必要です。
本記事では、持分割合の決定方法や住宅ローンの組み方による影響、そして親からの資金援助に伴う持分割合の設定方法について解説しました。
共有持分に関して気になった点やわからない点がございましたら当社にご相談ください。

よくある質問

Q1.購入時の諸費用も持分割合に含めるべき？
はい。不動産仲介手数料や登記費用などの諸費用も出資額に含めて計算します。ただし、家具など消耗品は対象外です。明確に合意しておくことが重要です。

Q2.登記上の持分割合と実際の負担が違ったら？
登記と実際の負担が異なると税務上のトラブルになることがありますので、支払いに応じて正確に記録しましょう。

Q3.住宅ローン控除と持分割合の関係は？
持分割合に応じて控除を受けられます。夫婦で1/2ずつなら上下限まで控除を受けやすく、節税効果が高まります。

Q4.親の土地に子ども名義の家を建てた場合の持分は？
建物と土地の所有者が異なる状態になり、後の相続や売却でトラブルの元になります。登記や契約を事前に明確にしておくことが重要です。

Q5.持分割合を後から変更することは出来ますか？
可能ですが、登記の変更手続きが必要です。また、差額分が贈与と見なされて贈与税は発生する場合があるため、税務署や専門家への相談が不可欠です。

編集者

【監修】共有持分サポート

不動産の共有名義による「相続」「離婚」「相続後」などの親族間トラブルを抱えている方は共有持分サポートへ。当社では弁護士、司法書士、不動産鑑定士、税理士などの専門分野のスタッフが共同で問題解決のために取り組むことで、素早い対応が可能となっております。
本社を置く大阪だけではなく、全国エリアをカバーしており、これまでも遠方にお住まいのお客様の問題解決を数多く対応させていただいた実績がございますので、どなたでもお気軽にご相談下さい。

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