共有持分（共有名義）の不動産トラブルで
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共有名義となっている不動産の売却を検討する際、関係者全員の合意形成が不可欠ですが、必ずしもスムーズに進むとは限りません。
相続などで共有者が増えたり、それぞれの状況や意向が異なったりすることで、売却への意見がまとまらず、計画が停滞してしまうケースは少なくありません。
しかし、そのような状況でも、不動産を有効活用したり、共有関係を解消したりするための道筋は存在します。

共有名義の不動産売却で同意が得られない場合どうなる

売却が進まない

共有名義の不動産を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。
これは、民法において共有物の「変更」にあたる行為（売却など）には、他の共有者の同意がなければ行えないと定められているためです。
そのため、共有者の一人でも売却に反対している場合、不動産全体を市場で売却することはできません。

共有者間の対立

同意が得られない背景には、共有者間の意見の対立があります。
例えば、売却価格について意見が分かれたり、早期現金化を望む人と、時間をかけてでも高値で売りたい人がいたりします。
また、不動産への思い入れが強い、将来的な利用を考えている、あるいは共有者の一人がその不動産に居住しているといった理由で、売却に強く反対するケースも見られます。
このような対立が続くと、話し合いは平行線をたどり、解決が難しくなります。

共有状態が続くリスク

共有者全員の同意が得られず、不動産を売却せずに共有状態が続くと、様々なリスクが生じます。
まず、固定資産税や管理費などの負担が共有者に残ります。
また、相続などにより共有者が増えれば権利関係はさらに複雑化し、将来的な売却や活用がより困難になる恐れがあります。
さらに、共有者間の関係が悪化したり、不動産の管理が行き届かなくなったりすることで、資産価値の低下や新たなトラブルにつながる可能性も否定できません。

同意が得られない状況で共有名義の売却を進める方法

共有持分のみを売却する

不動産全体を売却するには全員の同意が必要ですが、ご自身の「共有持分」のみであれば、他の共有者の同意を得ずに単独で売却することが可能です。
共有持分とは、不動産における所有権の割合のことです。
この方法であれば、共有者との関係が悪化している場合や、意見が合わない状況でも、ご自身の持分を現金化し、共有関係から抜け出すことができます。
ただし、共有持分は不動産全体を自由に利用できるわけではないため、購入希望者が限られ、売却価格も市場価格より低くなる傾向があります。

法的手続きによる解決

共有者の一人が認知症などで意思表示ができない、あるいは行方不明になっているといったケースでは、法的な手続きを通じて売却を進める方法があります。
認知症の場合には、家庭裁判所に成年後見人を選任してもらい、その成年後見人が本人の代わりに売却手続きを進めることができますが、居住用不動産の売却などについては家庭裁判所の許可が必要となる場合があります。
行方不明者の場合は、家庭裁判所に不在者財産管理人を選任してもらい、その管理人が財産管理を行いますが、不動産の売却などを行う際には家庭裁判所の許可が必要となる場合があります。
また、共有者に未成年者がいる場合は、親権者などの法定代理人が手続きを行いますが、利益相反がある場合には特別代理人の選任が必要となることもあります。
これらの手続きは、裁判所への申し立てや許可が必要となる場合があり、時間や費用がかかることもありますが、共有関係を解消するための有効な手段の一つです。
最終手段としては、共有物分割請求訴訟を裁判所に提起し、裁判所の判断で不動産を分割する方法もあります。

共有名義の不動産売却で同意が得られない場合の解決策

専門業者への共有持分の売却

共有名義の不動産売却においてほかの共有者の同意が得られない場合、一般の不動産会社では対応が難しいケースも少なくありません。このような場合は、共有名義不動産の取り扱いに精通した専門の買取業者へ相談することが有効です。
専門業者は、共有者間の合意がない状況でも、法的手続きや共有持分の売却など、状況に応じた具体的な解決策を提案できます。権利関係が複雑な場合や、共有者と連絡が取れないケースにも対応できるノウハウを持っている点が特徴です。

特に、不動産全体の売却が難しい場合でも、自身の共有持分のみを売却できる点は大きなメリットといえます。これにより、他の共有者との関係に左右されることなく持分を現金化でき、固定資産税や管理の負担から解放されるとともに、共有関係から離脱することが可能です。

 

まとめ

共有名義の不動産を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要ですが、意見の対立や共有者の状況によっては、同意を得られず売却が進まないことがあります。
共有状態が続くと、経済的な負担や関係悪化のリスクが伴いますが、共有持分のみを売却したり、成年後見制度や不在者財産管理人選任といった法的手続きを活用したりすることで、解決の道が開けます。
特に、専門の買取業者に相談することで、個々の状況に合わせた最適な解決策を見つけやすくなります。
早期の現金化や共有関係の解消を目指す上で、専門業者の活用は有効な選択肢となるでしょう。

編集者

【監修】共有持分サポート

不動産の共有名義による「相続」「離婚」「相続後」などの親族間トラブルを抱えている方は共有持分サポートへ。当社では弁護士、司法書士、不動産鑑定士、税理士などの専門分野のスタッフが共同で問題解決のために取り組むことで、素早い対応が可能となっております。
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