共有持分（共有名義）の不動産トラブルで
お困りの方は共有持分サポートへ

共有名義の不動産では、例えば売却や建て替えといった「変更行為」にあたるものは、必ず他の名義人の同意が要ります。
それ故に意見が衝突し、話し合いができないほどに関係が悪化してしまうことがあり、可能な限り共有状態は解消するのがおすすめです。
では、不動産の共有状態を解消するにはどうしたら良いのでしょうか。
今回は、ケース別に解消方法を見ていきましょう。

【ケース別】不動産の共有状態を解消する6つの方法

1.【不動産を手放しても良い場合】不動産全体を第三者に売却する
現在共有状態になっている不動産を共有者全員が手放しても良いのであれば、全体で売却することで共有状態を解消するのが最もシンプルな方法です。
売却によって得た利益は持分割合に応じて配分します。

メリット
・相場とほとんど変わらない価格で売り出せる
・現金が残るため、共有者間で不平等が生じにくい

デメリット
・思い入れのある不動産の場合は、手元に残したいと考える共有者を説得するのが難しい
・必ず全員分の同意が要る

2.【不動産を残したいのが1人だけの場合】共有者間で持分を売買して単独所有に
共有者の内、1人だけが不動産を残したいと考えている場合には、それ以外の共有者が残したい共有者に共有持分を売却することで解決できます。
残したいと考えている共有者の単独所有になるため、話を丸くおさめることが可能です。

メリット
・共有者同士お互いにwin-winである

デメリット
・不動産を手元に残したい方にはまとまった資金が必要になる
・共有持分の売却価格でトラブルになる可能性がある

3.【共有者同士それぞれ活用法が異なる場合】土地を分筆する
共有者が「売却したい」「駐車場として活用したい」というように、それぞれ不動産の活用方法が異なる場合は、土地を分筆して解決することがおすすめです。
分筆とは、1つの土地を物理的に分け、複数の土地として登記することを指します。
これにより共有状態を解消しつつ、それぞれが望むように不動産を活用できるようになります。
ただ、分筆できるのは土地のみで、建物を含む不動産の場合は共有状態を解消できない点には注意してくださいね。

メリット
・それぞれの共有者で自由に活用できるようになる

デメリット
・分筆の方法によっては土地活用の幅が狭まる
・分筆の方法によっては資産価値が低下する可能性がある

4.【話し合いができない場合】共有物分割請求を行う
他の共有者が話し合いに応じてくれないというように、どうしても当事者間で解決できない場合は、裁判所を通して強制的に共有状態の解消を求める共有物分割請求を行う方法があります。
第三者を通し、なおかつ公的機関によって判決が下されることで、お互いに納得しやすいのが特徴です。

メリット
・合意がなくても共有状態を解消できる

デメリット
・手間も費用も時間もかかる
・判決によっては望まない解消方法になる可能性がある

5.【自分だけが共有状態から抜け出したい場合】持分放棄をする
持分放棄を行うと、自身の所持していた共有持分は他の共有者へ移ります。
特に何も望まず、共有状態の解消だけを求めているのであれば、この方法を取りましょう。

メリット
・手早く解決できる

デメリット
・他の共有者の協力が必要
・贈与税が発生する

6.【自分だけが共有状態から抜け出したい場合】第三者に売却する
5つ目の方法と似た方法ですが、こちらの場合は他の共有者の協力が不要な点にメリットがあります。
「他の共有者と関わりを持ちたくない」という場合に有効で、最短で共有状態を解消することも可能です。

メリット
・他の共有者と関わらなくても良く、同意も不要
・手早く解決できる

デメリット
・買取価格は相場より低くなりやすい

【特殊ケース】共有者が認知症・死亡・行方不明の場合の解消法

ここまでよくあるケースに分けて、共有不動産の解消法についてご紹介しましたが、場合によっては「認知症で話し合いができない」「共有者と連絡が取れない」というように特殊なケースも少なからず存在します。
ここでは、それぞれの特殊ケースについて確認していきましょう。

共有者が認知症の場合

認知症は国内でも社会的な問題になっていますが、共有不動産においても話し合いができず、同意を得るのが難しいことから、問題になることが多いケースです。
この場合は、「成年後見制度」を活用して解決しましょう。
成年後見制度は判断能力が十分でない方を保護する制度で、本人の意思を代弁するという形で後見人を取ることができます。
家庭裁判所での手続きは必要になりますが、硬直状態だった問題を解決する糸口となることは間違いありません。

共有者が死亡した場合

共有者が亡くなった場合には、その持分は相続人に引き継がれることになります。
共有者が増えて権利関係が複雑になったり、特に関係性のない方と共有状態になったりすると、後のトラブルになりかねません。
トラブルを避けるためには、相続人に持分を売却してもらったり、逆に自身の持分を買い取ってもらったりして解消しましょう。

共有者の行方がわからない場合

生死すら不明の状態が7年以上続いているのであれば、失踪宣告の申し立てを行うことで対応できます。
失踪宣告が成立するとその本人は死亡したものと見なされるため、相続によって共有名義を解消することが可能です。
なお、行方不明の理由が災害や戦争などの場合は、生死不明から1年で申し立てが行えるようになります。

まとめ

不動産の共有名義を解消する方法は、状況によって適切な方法が変わってきます。
判断が難しい場合や、トラブルに発展してしまった場合には、無理におひとりで解決しようとせず、専門家の力を借りるのがおすすめです。
当社では、共有名義の不動産を専門的に取り扱っております。
何かお困りの際がありましたら、お気軽に当社にご相談ください。