共有持分（共有名義）の不動産トラブルで
お困りの方は共有持分サポートへ

不動産を購入するにあたって、トラブルを避けるために単独名義を選ぶ方もいらっしゃるかもしれませんが、共有名義にもメリットがあるのです。
今回は、共有名義でマンションを購入するケースをもとに、共有名義のメリットとデメリット、共有状態の解消方法を解説します。

□共有名義でマンションを購入するケース

共有名義とは一つの不動産を複数人で所有し登記している状態を指します。
不動産を購入するときの出資額や相続時の法定相続分などによって持分割合が決まり、その割合を示す持分登記を行います。

＊共働き夫婦のケース

共働き夫婦がマンションを購入する場合、それぞれで住宅ローンを借りてマンションを購入する方もいます。
一般的に、持分割合は住宅ローンを借りる額によって決まります。
例えば、夫が3000万円、妻が2000万円のローンをそれぞれ借りた場合、持分割合は夫60％、妻40％です。
持分割合を50％ずつでの登記も可能ですが、贈与とみなされて贈与税が課される恐れもあるので注意しましょう。

夫婦の共有名義で不動産を購入することで、住宅ローン控除をそれぞれ受けられるというメリットがあります。
住宅ローン控除を受けるには夫婦それぞれがローンを組むペアローン、もしくは連帯債務型でローンを借り入れる必要があります。
連帯保証人型は住宅ローン控除を二重では受けられません。

また、住宅ローンだけでなく、頭金も含めて持分割合を考えます。
例えば、妻が頭金を出して、夫が単独で住宅ローンを借りた場合、頭金と住宅ローンの借入額の割合で持分割合が決まり、共有名義で登記します。
夫だけの名義にすると、贈与とみなされる可能性があるので注意しましょう。

＊親子間の場合

親子で暮らしたり、二世帯で暮らしたりする場合も、夫婦の場合と同様に、出資額に応じて持分割合を定めて登記するのが一般的です。
親子間であっても、出資額に反した持分割合で登記した場合、金額によっては贈与税が課される恐れがあります。

□共有名義でマンションを購入するメリットとデメリット

共有名義でマンションを購入する際、多くのメリットがありますが、注意すべきデメリットも存在します。

＊メリット

1:住宅ローン控除を各自で受けられる

共有名義でマンションを購入した場合、出資者それぞれが住宅ローン控除を受けられます。
住宅ローン控除とは、年末の住宅ローン借入残高の0.7%を上限として所得税または住民税から控除できる制度です。
住宅の種類によって最大控除額は異なりますが、夫婦がそれぞれ住宅ローンを組んだ場合、最低でも2人あわせて28万円控除されるため、大幅な節税が実現できます。

2:譲渡所得の控除額の増加

マンションを売却した際に譲渡所得の控除額を増やすこともできます。
不動産売却時の3000万円特別控除によって譲渡所得から3000万円が控除されますが、これは共有者全員ではなく共有者1人つき最高3000万円が控除されるのです。
適用条件は共有者ごとに判定され、適用するには1人ずつ確定申告する必要があります。

＊デメリット

1:合意がなければ売却できない

共有名義の場合、不動産全体を売却する際は全ての名義人の同意なしには不動産を売却できません。
たとえ持分割合に差があったとしても、不動産の売却には共有者全員の同意を必要とします。

2:共有者が増えることによる複雑化

相続により共有名義人が増えると、物件に関する意思決定が複雑化し、トラブルの原因となり得ます。
売却のための合意を得るのが、より困難になる恐れがあります。

□共有名義の解消方法

1:マンション全体を売却する

共有名義のマンションを売却する際、最も一般的な方法は共有者全員の合意に基づく売却です。
売却代金を持分割合に応じて分配することで、共有状態をスムーズに解消できますが、共有者全員の合意を得るのが難しい場合もあります。

2:持分の買取

共有者の一方が他方の持分を買い取ることで、共有関係からの離脱が可能です。
共有者の一方がマンションを単独所有し、もう一方は資金を手に入れられるというメリットがあります。
ただし、売却金額については交渉次第になるので、思い通りの価格で取引できない恐れもあります。

3:共有物分割請求訴訟

共有者間の合意が得られない場合、共有物分割請求訴訟を行うことも可能です。
裁判所を通じて共有状態の解消を求める方法であり、交渉が決裂した際の最終手段となります。

4:共有持分買取会社へ売却する

ご自身の持分を第三者である共有持分買取会社に売却するという方法です。
自分の持分のみであれば、他の共有者の合意を得ずに売却可能なので、第三者に買い取ってもらい、共有状態から離脱できます。
しかし、第三者と共有状態にある不動産を購入する個人はあまりいないので、専門の買取会社に買い取ってもらうのが良いでしょう。

当社でも共有持分の買取を行っております。
相続や離婚による共有持分のトラブルがあっても迅速に対応いたしますので、お気軽にご相談ください。

□まとめ

共有名義でマンションを購入するケースとして、夫婦での購入や親子での購入があります。
持分割合は出資額に応じて決まり、住宅ローンだけではなく頭金も考慮するので、登記をする際には贈与とみなされないように注意しましょう。
共有名義でマンションを購入するメリットとして、住宅ローン控除や売却時の3000万円控除を共有者ごとに受けられることが挙げられます。
一方で、売却時は共有者全員の合意を得る必要があるので、デメリットも考慮した上で名義について検討してみてください。