共有持分（共有名義）の不動産トラブルで
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相続は被相続人の資産を取得できる一方で、相続税など費用がかかります。
特に建物や土地などの不動産は評価額が高額になるため、相続することで税負担が重くなってしまうのです。
そこで、適用したいのが小規模宅地等の特例です。
今回は小規模宅地等の特例について、共有持分との概念とともに解説します。

小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例とは？

小規模宅地の特例とは、被相続人の自宅や生活基盤となる事業の敷地を最大8割減額して相続評価できるというものです。
配偶者をはじめ残された家族が安心して自宅に住み続けられるようにすることが目的で、高額な税負担によって自宅を手放さなければいけない事態を考慮しています。
例えば、評価額1億円の土地は最大8000万円減額されて2000万円となり、場合によっては相続税が発生しないこともあります。

小規模宅地等の特例の対象となる土地

・特定居住用宅地
被相続人が居住用として使っていた宅地を指します。
330平方メートルまで8割評価額を減額できます。

・特定事業用宅地
被相続人が事業用に使用していた宅地や、被相続人と同一生計の親族の事業用の宅地を指し、被相続人所有の土地の上にある個人名義の建物で事業をしている場合が該当します。
400平方メートルまで8割評価額を減額できます。

・貸付事業用宅地
アパートやマンション、駐車場など賃貸していた宅地等が該当し、200平方メートルまで5割評価額を減額できます。

小規模住宅地等の特例の適用条件

宅地の種類によって特例を適用できる条件は異なります。

・特定居住用宅地
被相続人の配偶者または同居していた親族、別居していた親族が相続し、それぞれ要件を満たせば適用となります。
配偶者が宅地等を相続する場合、特に要件は設けられていません。
同居していた親族の場合は相続税の申告期限まで土地を持ち続け、かつ特定居住用宅地等の上に建っている建物の上に住んでいることが要件になります。

被相続人に配偶者も同居していた親族もいない場合は、別居していた親族が相続できますが、特例を適用するためには相続前の3年間借家住まいであることなどが要件です。
被相続人の配偶者が健在なのに別居の親族が相続したときや持ち家を所有している場合は特例の対象外となります。

・特定事業用宅地
被相続人が事業を営んでいた宅地等の場合、相続税の申告期限まで土地を保有すること、また被相続人がしていた事業を引き継ぎ、かつ申告期限まで営んでいることが条件です。
被相続人と同一生計の親族が被相続人の所有する宅地等の上で事業を営んでいた場合は、相続開始の直前から申告期限までその宅地等で事業を営んでいること、相続税の申告期限まで宅地等を保有していることが条件です。
上記二つの主な違いは生前に被相続人が営んでいた事業を引き継ぐのか、同一生計親族が被相続人の宅地等の上で自らの事業を営んでいたかです。

・貸付事業用宅地
相続税の申告期限まで継続して貸付をしていること、相続税の申告期限まで該当の宅地等を保有していることが条件です。
ただし、相続開始前3年以内に貸付をはじめた不動産はこの特例の対象外となります。

小規模宅地特例のポイントと適用上の注意

相続における小規模宅地の特例は、適用されると大きな税負担軽減につながりますが、その適用にはいくつかの重要なポイントと注意点があります。

1:取得者ごとの判断

宅地の種類ごとに適用条件が定められているように、取得者ごとに特例ができるかどうか判断する必要があります。
同じ宅地を分割して相続した場合も、特例を適用できる人とできない人がいる可能性があるのです。

2:用途に応じた適否判定

一つの土地が複数の用途に使用されている場合、その利用区分ごとに特例の適用可否を判断します。
例えば、店舗兼住宅の場合、居住部分と事業部分とで別々に特例の適用を考える必要があります。

3:共有登記と区分所有登記

利用形態は同じであっても、登記の内容によっては特例の判断基準が異なります。
1つの宅地を複数人で共有する共有登記の場合は、宅地の全体に対して特例が適用されるかが判断されます。
一方、1つの宅地を区分して所有する区分所有登記では、個別に分割された土地ごとに特例の適用を判断します。

共有持分における小規模宅地特例の適用範囲

共有持分とは、複数の人が不動産を共有する状況を指します。
取得者や用途に応じて適用できるか判断すると解説した通り、共有持分における小規模宅地等の特例の適用範囲についても、共有状態が相続前か相続後かで特例が適用できるかが変動します。

1:被相続人が生前に宅地を共有していた

被相続人が生前に宅地を共有していた場合、特例の対象は宅地全体ではなく被相続人の共有持分のみになります。
例えば、夫と妻で居住用宅地を共有しており夫が亡くなり、配偶者である妻が夫の共有持分全部を相続する場合、妻は夫の共有持分に対して小規模宅地等の特例を適用できます。
一方で同居していなかった長男が夫の共有持分全部を相続する場合、特定居住用宅地の適用条件である同居要件を満たしていないため特例を適用できません。
また同居していなくても特例を適用できる場合がありますが、この場合は配偶者である妻が健在で要件を満たしていないため適用できません。

2:単独名義の宅地を複数人で相続した

被相続人が単独で所有していた宅地を複数人で相続した場合は、相続人ごとに特例を適用できるか判断します。
夫婦で居住していて、夫が単独で所有していた宅地を配偶者である妻と別居していた長男で1/2ずつ共有で相続する場合、妻が相続した共有部分には要件を満たしているため特例を適用できます。
しかし別居していた長男の共有部分に対しては前項でも記載した通り要件を満たすことができないため、特例を適用することができません。

3:二世帯住宅を共有していた

被相続人と相続人で二世帯住宅を所有していた場合は、相続人が誰であるかに加えて、登記の形態も考慮する必要があります。
土地が被相続人の単独名義であって家屋が被相続人と相続人の共有であった場合、土地全体に対して特例の適用ができます。
一方で、建物を被相続人と相続人とで区分所有登記していた場合、特例は適用できません。
相続前に区分所有登記を共有登記に変更できますが、登記変更の手間と費用がかかることに注意が必要です。

まとめ

小規模宅地等の特例は、相続人が高額な税負担により自宅を手放さなければならない事態を考慮し、自宅に住み続けられることを目的に整備されたで制度で宅地の種類や相続人によって適用できるかどうかが変わってきます。
被相続人が不動産の共有持分を所有している場合や、相続によって共有持分を所有することになった場合は宅地の種類や登記の種類によって条件を満たすかどうか確認することが重要です。

当社では不動産の共有持分の扱いについてサポートしております。
相続が発生した際に特例が適用できるかどうか判断が難しい場合は、お気軽にご相談ください。