共有持分（共有名義）の不動産トラブルで
お困りの方は共有持分サポートへ

不動産投資を目的に不動産を購入する予定の方であれば、不動産に関わる権利や法律、税金などを知っておく必要があります。
特にマンションを投資目的で購入しようとしている方は、共有部分や敷地権、さらには共有持分など違いがわかりにくいものまで理解しておくと良いでしょう。
今回は、敷地権と共有持分の違いについて、敷地権の割合の計算方法と敷地権がない不動産のリスクとともに解説します。

敷地権と共有持分の違いとは？

敷地権と共有持分についてしっかりと理解しておくことで、不動産投資における失敗のリスクを減らせます。
以下では、敷地権と共有持分の基本的な情報について解説します。

1:敷地権と共有持分の定義

敷地権とは、建物の一部として土地を使用する権利です。
一方で、共有持分は複数の所有者が共有する不動産の所有権の割合を指します。
以上のことから、敷地権の共有持分は専有部分の床面積に応じて決定されます。

2:区分所有者の権利

区分所有者は、専有部分、共用部分、および敷地権を含む3種類の権利を持っています。
専有部分の共有持分は、共有名義の場合、購入時の出資割合に応じて共有されます。
一方、共用部分と敷地権の共有持分は、専有部分の床面積に応じて全区分所有者と共有されます。

3:共有持分の計算例

床面積が同一の10部屋あるマンションで、夫婦が1部屋を2分の1ずつ共有している場合について、専有部分、共有部分、敷地権の共有持分割合は以下の通りになります。

・専有部分：2分の1ずつ
夫婦2人が住む部屋である専有部分を1とすると、共有持分割合は2分の1ずつなので、「1×1/2」で2分の1ずつになります。

・共有部分：20分の1ずつ
共有部分は専有部分の床面積に応じて決まります。
共有部分を1とすると、床面積が同一の部屋が10部屋あり、かつ夫婦で共有しているので「1×1/10×1/2」で20分の1ずつになります。

・敷地権：20分の1ずつ
敷地権も共有部分と同様に専有部分の床面積に応じて決まるため、共有部分の計算式と同じく「1×1/10×1/2」で20分の1ずつになります。

敷地権の割合の計算と税金

不動産投資での出費は不動産購入時だけではなく、その後も固定資産税をはじめとした税金がかかります。
ここでは、敷地権の割合を計算する方法と、敷地部分にかかる税金について解説します。

敷地権の割合の計算方法

敷地権割合は、「各専有部分÷床面積を専有面積の総床面積」で求められます。
上記でも解説した通り、共有している場合は共有している割合を敷地権割合にかけて計算することで、共有者ごとの持分を把握できます。

敷地権の割合と税金

敷地権の割合は、固定資産税や相続税の算出にも影響します。
例えば、敷地権割合に基づいて、マンション全体の評価額を割り当てることにより、各戸の税金が決定されます。
これは、不動産の価値評価や税金計算の際に重要な要素です。

敷地権が設定されていない物件のリスク

敷地権が設定されていないマンションは土地管理の権利トラブルが発生しやすいため、売却が困難になることがあります。
また、管理組合が機能していない可能性があるとみられることもあり、買い手を見つける際の障害となり得ます。
売却だけではなく相続の場合も、以上の問題はトラブルになり得るので、事前に対処しておきましょう。

敷地権のないマンションのリスク

敷地権が設定されていない物件にはリスクがあると解説しました。
ここでは、敷地権がないマンションのリスクについて、背景とともに解説します。

1:敷地権のないマンションの背景

1983年以前に建てられたマンションでは、敷地権が設定されていないケースがあります。
当時の法律では、建物と土地の権利が分離して処分されることがありました。
そのため、これらの古いマンションでは建物のみを売買し、敷地権が無視されることがあったのです。

1983年に区分所有法が改正されたことにより、敷地利用権と専有部分が一体化されました。
この改正により、新しいマンションでは敷地権と建物の権利が一体となり、取引が容易になりました。
しかし、改正前のマンションについては敷地権が設定されていない可能性があるので、引き続き注意が必要です。

2:リスクと注意点

敷地権がないマンションは、建物と土地の権利が複雑化するので、不動産取引においてトラブルが発生しやすくなります。
建物と土地を分離して処分できるため、間違えて建物だけを売却し、土地の所有権が残るようなケースがあります。
登記手続きも複雑になるため、売却や相続前に対処しておくようにしましょう。

まとめ

不動産投資において不動産に関わる税金や法律、税金を理解することは重要です。
今回は敷地権と共有持分の違い、敷地権割合の計算方法と敷地権がない場合のリスクについて解説しました。
敷地権を共有している場合は、敷地権の割合に共有している割合をかけることで共有持分を計算できます。
敷地権が設定されていない場合、建物と土地の権利が複雑になりトラブルに発展する恐れがあるので、注意しましょう。