「相続した実家を売りたいのに、きょうだいが同意してくれない」「共有者の一人が不動産を独占している」「固定資産税や修繕費を自分だけが負担している」など、共有不動産ではさまざまなトラブルが生じることがあります。

相続や夫婦・親族による共同購入などをきっかけに不動産が共有状態になると、不動産全体の売却や利用方法など、他の共有者との合意が必要になる場面があります。意見がまとまらず当事者同士での解決が難しい場合は、弁護士への相談を検討しましょう。

ただし、すべての問題で弁護士への依頼が必要なわけではなく、話し合いや売却によって解決できるケースもあります。

この記事では、共有持分でよくあるトラブルや解決方法、弁護士へ相談を検討したいケース、費用相場などを解説します。共有状態を早めに解消したい方や、当事者だけでの話し合いに限界を感じている方は、ぜひ参考にしてください。

共有持分でよくある7つのトラブル

共有不動産では、不動産全体の売却や利用方法などについて、一人の判断だけでは決められない場面があります。共有持分で起こりやすいトラブルは、以下のとおりです。

1. 不動産全体の売却で共有者同士の意見が対立する
2. 不動産の独占使用をめぐって対立が生じる
3. 固定資産税や修繕費の負担が一部の共有者に偏る
4. 第三者への売却により新たな共有者との協議が必要になる
5. 相続によって共有者が増え合意形成が難しくなる
6. 共有持分の買取価格で交渉が難航する
7. 共有私道の利用方法で意見が分かれる

現在の状況に近いケースを確認し、問題が複雑になる前に適した解決方法を検討しましょう。

不動産全体の売却で共有者同士の意見が対立する

共有不動産全体を売却したくても、共有者全員の同意が必要のため、一人でも反対する共有者がいると、原則として売却を進められません。

売却自体には全員が賛成していても、売却価格や値下げの条件、売却時期、仲介会社などをめぐって意見が分かれることもあります。

一方、自分が所有する共有持分だけであれば、原則として他の共有者の同意を得ずに売却できます。不動産全体の売却が難しい場合は、自分の共有持分だけを売却する方法も含めて、解決策を検討しましょう。

不動産の独占使用をめぐって対立が生じる

共有不動産を特定の共有者だけが使用していると、他の共有者とのトラブルにつながることがあります。たとえば、相続した実家に一人だけが住み続けている場合や、離婚後に一方だけが共有名義の自宅を使用している場合です。

共有者の一人が独占使用していると、他の共有者との間で不動産の利用方法や使用料相当額をめぐって意見が分かれることがあります。

ただし、一人の共有者だけが使用している場合でも、他の共有者が直ちに退去や全面的な明渡しを求められるとは限りません。一方、自己の持分を超えて使用している場合は、別段の合意がない限り、他の共有者に使用の対価を支払う義務があります。

過去の合意や使用を始めた経緯によって対応が異なるため、現在の利用状況と取り決めを確認しましょう。

固定資産税や修繕費の負担が一部の共有者に偏る

共有不動産では、固定資産税や管理・修繕などの費用について、他の共有者が支払いに応じず、一部の共有者に負担が偏るケースがあります。

たとえば、以下のような理由から費用負担をめぐって意見が分かれることがあります。

• 不動産を使用していない
• 修繕に同意していない
• 修繕費が高い
• 負担する金額に納得できない

共有物の管理に必要な費用は、原則として各共有者が持分に応じて負担します。そのため、一部の共有者が他の共有者の負担分まで支払った場合は、立替分を請求できる可能性があります。

費用を立て替えた場合は、納税通知書や領収書、振込履歴、修繕の見積書・請求書などを保管しておきましょう。また、事前に負担割合や金額、支払期限について共有者間で話し合い、書面に残しておくとトラブルを防ぎやすくなります。

第三者への売却により新たな共有者との協議が必要になる

共有不動産が第三者へ売却されると、その第三者が新たな共有者となり、不動産の利用や共有状態の解消について協議が必要になる場合があります。各共有者は、原則として他の共有者の同意を得ずに自分の共有持分を売却できるためです。

たとえば、新たな共有者から残りの持分の買取を求められたり、共有状態の解消を目的とした共有物分割請求を受けたりするケースが挙げられます。

その結果、不動産をそのまま所有し続けたいと考えていても、売却や分割をめぐる交渉への対応を迫られる可能性があります。

第三者への売却が判明した場合は、登記事項証明書で新たな共有者や持分割合を確認しましょう。新たな共有者との交渉や法的請求への対応が難しいときは、弁護士への相談を検討してみてください。

相続によって共有者が増え合意形成が難しくなる

相続を繰り返すうちに共有者が増えると、不動産の売却や活用について意見をまとめにくくなります。

共有者が亡くなると、その人の持分は原則として相続の対象です。複数の相続人が持分を取得し、その後さらに相続が発生すれば、共有者の人数は増えていきます。共有者が多くなるほど、全員と連絡を取り、売却や利用方法について意見をまとめる負担が大きくなります。

また、長年会っていない親族が共有者になっていたり、連絡先がわからない人が含まれていたりするケースも少なくありません。相続が発生した場合は、権利関係が複雑になる前に誰がどの持分を所有しているのかを明確にしておくことが大切です。

共有持分の買取価格で交渉が難航する

共有持分の売却価格が折り合わず、売却が進まないことがあります。

共有持分は単独では不動産全体を自由に利用・処分できないため、不動産全体の市場価格に持分割合を掛けた金額で売却できるとは限りません。

希望する条件で売却できない場合は、売却先を変更したり、共有物分割請求によって共有状態の解消を目指したりするなど、別の方法も検討しましょう。

共有私道の利用方法で意見が分かれる

共有私道では、通行や駐車、工事、費用負担などをめぐって共有者同士が対立することがあります。

• 車両や物の放置による通行トラブル
• 上下水道管やガス管の設置・交換に伴う掘削工事
• 私道の舗装・補修をめぐる費用負担

私道で工事を行う場合、工事の内容や共有関係、通行・掘削に関する権利などによって、他の共有者との調整や同意が必要になることがあります。共有者が応じなければ、予定していた工事を進められない可能性があります。

共有私道の利用方法でトラブルが起きたときは、登記事項証明書や公図、私道の利用に関する合意書などを確認し、現在の所有関係や過去の取り決めを整理しましょう。

共有持分トラブルを解決する5つの方法

共有持分で問題が生じた場合は、まず共有者同士で話し合い、利用方法や費用負担について合意できないか検討しましょう。

共有状態そのものを解消したい場合は、主に以下の5つの方法があります。

1. 共有者全員で不動産全体を売却する
2. 共有者間で売買して単独名義にする
3. 自分の共有持分だけを第三者へ売却する
4. 共有持分を放棄する
5. 共有物分割請求をする

それぞれ条件やメリット・デメリットが異なるため、自分の目的や共有者との関係に合った方法を検討しましょう。

共有者全員で不動産全体を売却する

共有者全員が合意できる場合は、不動産全体を売却して共有状態を解消できます。一般の不動産市場で売却できるため、共有持分だけを売却する場合より高値になりやすい方法です。

ただし、売却を始める前に、売出価格、値下げの条件、売却時期、仲介会社などについて共有者全員で合意する必要があります。売却代金から仲介手数料や住宅ローンの残債などを差し引き、残額を原則として持分に応じて分配します。

一人でも売却に反対する共有者がいる場合は、不動産全体の売却を進められません。その場合は、別の解決方法を検討しましょう。

共有者間で売買して単独名義にする

不動産を残したい共有者がいる場合は、その共有者が他の共有者の持分を買い取り、単独名義にする方法があります。共有関係を解消できるため、買主は原則として一人の判断で不動産を利用・処分できるようになります。

ただし、売買を成立させるには、共有者間で買取価格について合意し、買い取る側が購入資金を用意しなければなりません。双方の希望価格が合わない場合は、不動産会社の査定や不動産鑑定士による評価を参考にして交渉しましょう。

また、親子やきょうだい間で相場と比べて著しく低い価格で売買すると、贈与税が課される可能性があるため、税理士への相談も検討してください。

自分の共有持分だけを第三者へ売却する

自分の共有持分は、原則として他の共有者の同意を得ずに売却できます。共有者全員の合意を待たずに現金化できるため、話し合いや裁判を避けて共有状態から早く離れたい場合の選択肢です。

ただし、共有持分は購入後も不動産を自由に利用しにくく、一般の個人への売却は容易ではありません。そのため、共有持分を扱う専門業者が主な売却先となります。

また、売却価格は、不動産全体の市場価格に持分割合を掛けた金額を下回る可能性があります。売却先を選ぶ際は査定額だけで判断せず、査定根拠や契約条件、売却後の対応方針まで確認することが大切です。

なお、関連記事「共有持分の買取業者を選ぶポイントと注意すべきトラブル事例」では、買取業者を選ぶポイントやトラブル事例を解説しています。共有持分の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

共有持分を放棄する

共有持分を放棄し、共有関係から離脱する方法もあります。持分を放棄すると、その持分は残りの共有者が、それぞれの持分割合に応じて取得するのが原則です。

共有者の一人が、その持分を放棄したとき、又は死亡して相続人がないときは、その持分は、他の共有者に帰属する。

引用：e-Gov法令検索「民法第二百五十五条」

持分放棄は売却と異なり、代金を受け取れません。放棄する意思表示自体は単独でできますが、不動産の名義を変更するための所有権移転登記には、他の共有者の協力が必要です。協力を得られなければ、登記手続きを求めて訴訟を起こす必要が生じる場合もあります。

また、持分を取得した共有者に税金がかかる可能性があるため、課税関係や登記費用についても確認しておくことが大切です。売却できる持分を無償で手放すことになるため、放棄を選ぶ前に別の方法と比較しましょう。

共有物分割請求をする

共有物分割請求は、共有状態を解消するための法的な方法です。各共有者は原則として分割を請求できます。

共有物の主な分割方法は以下のとおりです。

• 現物分割：不動産を物理的に分け、それぞれが取得する
• 換価分割：不動産を売却し、売却代金を持分に応じて分ける
• 代償分割：一部の共有者が不動産を取得し、他の共有者へ持分に相当する金銭を支払う

協議がまとまらない、または協議できない場合は、裁判所へ共有物分割訴訟を提起できます。ただし、裁判所が自分の希望する方法を選ぶとは限りません。

訴訟費用や不動産鑑定費用がかかる場合もあるため、解決までの期間や共有者との関係への影響も踏まえて、共有物分割請求をするのか検討することが大切です。

なお、関連記事「共有物分割請求とは？手続きの流れと費用・弁護士の必要性を解説」では共有物分割請求について詳しく解説しています。裁判所を利用した共有状態の解消を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

共有持分のトラブルで弁護士に相談を検討したい4つのケース

以下のようなケースに当てはまり、当事者だけでは対応が難しい場合は、弁護士への相談を検討しましょう。

1. 共有者との話し合いが難航している
2. 金銭請求が必要になっている
3. 共有物分割請求を検討している・請求されている
4. 共有者の所在や権利関係に問題がある

それぞれ詳しく解説します。

共有者との話し合いが難航している

不動産の売却や利用方法、費用負担などについて話し合いが進まない場合は、弁護士への相談を検討しましょう。

たとえば、以下のような状況では、当事者だけで解決するのが難しくなります。

• 共有者との話し合いがまとまらない
• 連絡しても返事がなく協議を進められない
• 話し合いを拒否され協議できない
• 私道の通行や掘削工事、駐車などについて合意できない

対立が深まった状態で交渉を続けると、感情的なやり取りになり、さらに話がまとまりにくくなることもあります。弁護士に依頼すれば、法的な観点から解決策を検討したうえで、本人に代わって他の共有者との交渉を進めてもらうことが可能です。

金銭請求が必要になっている

他の共有者へ金銭を請求する必要がある場合は、弁護士への相談を検討しましょう。

固定資産税や修繕費の立替分、独占使用に対する使用料相当額などは、必ずしも希望する金額を請求できるとは限りません。実際に支払った金額や各共有者の持分割合、共有者間の合意、使用状況などによって、請求できる金額が異なるためです。

相手が支払いに応じない場合は、内容証明郵便による請求や訴訟などの対応が必要になることもあります。弁護士に相談すれば、請求の可否や適正な金額を確認したうえで、相手との交渉や法的手続きを依頼できます。

共有物分割請求を検討している・請求されている

共有物分割請求を検討している場合や、他の共有者から請求を受けた場合は、早めに弁護士への相談を検討しましょう。

共有物分割請求では、不動産の分け方だけでなく、評価額や取得条件などをめぐって争いになることがあります。話し合いでまとまらず訴訟へ進めば、自分の希望を主張するための証拠や資料の準備も必要です。

弁護士に相談すれば、共有物分割請求をする側・された側のどちらであっても、交渉から訴訟まで状況に応じたサポートを受けられます。

共有者の所在や権利関係に問題がある

共有者の所在や現在の権利者がわからず、自分での対応が難しいときは、弁護士に権利関係の整理や必要な調査、利用できる法的手続きについて助言を求めましょう。

たとえば、以下のようなケースが挙げられます。

• 共有者の一人と連絡が取れず、所在がわからない
• 相続登記がされておらず、現在の権利者を特定できない
• 相続が繰り返され、共有者やそれぞれの持分を把握できない

このような状態では、誰と協議すべきかわからず、不動産の売却や利用方法について話し合いを進められないことがあります。

弁護士に相談することで、不在者財産管理人制度や所在等不明共有者に関する制度など、状況に応じた法的手続きを検討できます。

共有持分のトラブルで弁護士以外に相談したいケース

共有持分のトラブルでも、弁護士へ依頼が必要とは限りません。登記や税金、売却、境界など、解決したい問題が明確な場合は、それぞれの分野を扱う専門家へ相談しましょう。

主な相談先は、以下のとおりです。

共有者との交渉や法的判断、調停・訴訟への対応が必要な場合は弁護士、登記や税金、境界など特定の手続きや専門的な判断が必要な場合は、目的に合った専門家へ相談しましょう。

なお、当社では共有持分に関する無料相談・無料買取査定を受け付けています。弁護士・司法書士・税理士などの専門家とも連携しているため、他の共有者との交渉を専門家に任せながら売却したい方は、お気軽にご相談ください。

共有持分のトラブルを弁護士に相談する3つのメリット

共有持分のトラブルを弁護士に相談するメリットは以下のとおりです。

1. 適切な解決方法を提案してもらえる
2. 共有者との交渉を任せられる
3. 法的手続きを任せられる

なお、弁護士へ相談したからといって、その場で正式に依頼する必要はありません。まずは法律相談を利用し、解決方法や今後の見通しを確認することも可能です。

適切な解決方法を提案してもらえる

弁護士に相談すれば、トラブルの状況や希望を踏まえて、どのような解決方法が適しているか提案してもらえます。

• 話し合いや売却など、どの方法が適しているか
• 固定資産税や修繕費などを他の共有者へ請求できるか
• 共有物分割請求などの法的手続きを利用できるか
• 解決までにどの程度の費用や期間がかかるか

不動産の利用状況や共有者との関係、今後も不動産を所有し続けたいかなどによって、適した解決方法は異なります。相談する際は、登記事項証明書や契約書、これまでのやり取りなど、状況を確認できる資料を用意しておきましょう。

共有者との交渉を任せられる

弁護士へ正式に依頼すれば、代理人として他の共有者との交渉を任せられます。

共有不動産では、売却条件や持分の買取価格、費用負担などをめぐって意見が対立し、当事者同士では話し合いがまとまらないケースも少なくありません。

弁護士が間に入れば、権利関係やこれまでの経緯を整理したうえで、法的根拠に基づいて交渉してもらえます。相手から提示された条件についても、法的な観点から妥当性を確認できる点がメリットです。

法的手続きを任せられる

話し合いで解決できず、調停や訴訟に進む場合は、弁護士に法的手続きを任せられます。

共有持分のトラブルでは、共有物分割請求や固定資産税・修繕費の立替分、使用料相当額の請求などで、裁判手続きが必要になることがあります。また、他の共有者から共有物分割請求や金銭請求を受けた場合も、適切な対応が必要です。

弁護士へ依頼すると、主に以下のような対応を任せられます。

• 必要な書類や証拠の確認・整理
• 裁判所へ提出する書類の作成
• 調停や訴訟の期日への対応
• 依頼者の希望や事実関係を踏まえた主張・反論の整理

書類の作成や裁判所への対応などを任せられるため、自分で法的手続きを進める負担を減らせます。

共有持分トラブルの弁護士費用相場

共有持分トラブルの弁護士費用は、法律事務所や依頼内容によって異なります。また、交渉だけで解決する場合と、調停・訴訟まで進む場合でも、必要な費用が変わります。

一般的な費用の目安は以下のとおりです。

共有者が多い、所在不明の共有者がいる、相続人の調査が必要といったケースでは、対応する範囲が広くなり、費用が高くなる可能性があります。また、不動産の評価額をめぐって争いがある場合は、不動産鑑定費用が発生することもあります。

また、交渉から調停・訴訟へ進んだ場合は、追加の着手金が発生するケースもあるため、事前の確認が必要です。最初に提示された金額だけで判断せず、どこまでの対応が含まれているのか把握したうえで依頼しましょう。

複数の法律事務所を比較する際は、料金の安さだけでなく、追加費用が発生する条件や報酬金の計算方法を確認することが大切です。特に、報酬金の基準となる「経済的利益」が何を指すのかは、契約前に確認しておきましょう。

なお、関連記事「共有物分割請求でかかる弁護士費用は？相場や節約方法をご紹介」では、共有物分割請求をする際にかかる弁護士費用について解説しています。費用の内訳を詳しく知りたい方は、ぜひ参考にしてください。

共有持分トラブルで弁護士を選ぶ6つのポイント

弁護士を選ぶ際は、以下のポイントをチェックしましょう。

1. 共有不動産トラブルの対応実績があるか
2. 相続・私道など関連分野にも対応できるか
3. 希望に合った解決方法を提案してくれるか
4. 費用や契約条件が明確か
5. 他士業や不動産会社との連携体制があるか
6. 説明がわかりやすく相談しやすいか

弁護士選びで迷っている方は、ぜひ参考にしてください。

共有不動産トラブルの対応実績があるか

弁護士を選ぶ際は、共有不動産に関するトラブルを扱った実績があるか確認しましょう。

不動産案件を中心に扱っている弁護士でも、賃貸借や建築、売買など得意分野は異なります。「不動産に詳しい」というだけでなく、自分と似た共有持分トラブルへの対応経験があるかを見ることが大切です。

初回相談では、交渉から調停・訴訟まで対応してもらえるか聞いておきましょう。自分のケースで考えられる解決方法についても質問してみてください。

相続・私道など関連分野にも対応できるか

共有持分のトラブルは、共有状態になった経緯や不動産の利用状況によって、相続や離婚、私道など別の法律問題が関係することがあります。

たとえば、以下のようなケースです。

• 相続した共有不動産：遺産分割、相続登記、権利者や持分の整理
• 離婚に伴う共有不動産：財産分与、住宅ローンの残債、不動産の取得者
• 共有私道：通行・掘削に関する権利、隣接地との境界

このように、共有持分だけの問題として解決できないケースもあります。その際は、関連する法律問題についても対応できる弁護士を選び、相談時に自分のトラブルに関係する分野の取扱実績や対応範囲を確認しましょう。

希望に合った解決方法を提案してくれるか

自分の希望や優先したいことを踏まえて、適した解決方法を提案してくれる弁護士を選びましょう。

共有持分トラブルは「不動産を残したい」「できるだけ早く共有状態から離れたい」「親族との関係を悪化させたくない」など、何を優先するかによって適した解決方法が異なります。

相談時には、複数の選択肢とそれぞれの費用や期間、メリット・デメリット、今後の見通しまで説明してくれるか確認することが大切です。

費用や契約条件が明確か

弁護士を選ぶ際は、費用や契約条件についてわかりやすく説明してくれるか確認しましょう。

料金表に記載された金額だけでなく、依頼する業務の範囲や追加費用が発生する条件、見込総額などを事前に確認することが大切です。また、途中で方針を変更した場合や、依頼を終了した場合の費用の扱いも確認しておきましょう。

正式に依頼する前に、不明な点について質問し、費用や対応範囲を十分に理解したうえで契約してください。

他士業や不動産会社との連携体制があるか

共有持分トラブルでは、登記や税金、不動産評価、境界など、弁護士だけでは完結しない問題が関係することがあります。そのため、司法書士や税理士、不動産会社、不動産鑑定士、土地家屋調査士などとの連携体制があるかも確認しておきましょう。

連携体制が整っていれば、必要に応じて適した専門家につないでもらえるため、自分ですべての相談先を探す負担を減らせます。また、複数の専門家が関わる場合も、情報を共有しながら対応してもらいやすく、手続きや問題解決を円滑に進めやすいのがメリットです。

説明がわかりやすく相談しやすいか

共有持分トラブルは解決までに時間がかかり、弁護士と何度もやり取りする場合があるため、説明がわかりやすく継続して相談しやすい相手を選ぶことが大切です。

初回相談では、以下の点を確認しましょう。

• 法律用語を一般の人にもわかる言葉で説明してくれるか
• 質問に対して結論だけでなく理由まで明確に答えてくれるか
• メリットだけでなく不利な点や希望どおりに解決できない可能性も伝えてくれるか
• 依頼者の希望やこれまでの事情を十分に聞いてくれるか

初回相談での説明や受け答え、質問のしやすさなども踏まえ、継続して相談できる相手か判断しましょう。

共有持分トラブルで困ったら専門家への相談を検討しよう

共有持分のトラブルは、話し合いや売却などで解決できるケースがある一方、共有者との対立や金銭請求、権利関係などの問題によって、当事者だけでは対応が難しい場合もあります。

共有者との交渉や法的手続きが必要な場合は弁護士、登記・税金・売却などが目的の場合はそれぞれの分野を扱う専門家への相談を検討しましょう。

なお、当社では全国から無料相談・無料買取査定を受け付けています。弁護士・司法書士・税理士などの専門家とも連携しているため、今後の対応に悩んでいる方はお気軽にご相談ください。